인천지방법원 2026타경500338. 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 건물 내 11층 1108호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 손재현은 2021.12.03. 매매를 원인으로 거래가액 116,000,000원에 취득했고 2021.12.27. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라, 그보다 먼저 존재하는 주택임차권등기와 이에 붙은 말소동의 확약입니다.
임차권자 서푸른은 2021.12.03. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.12.22. 주민등록, 2021.12.27. 점유를 시작했습니다. 이후 2023.08.25. 임차보증금 116,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류이므로 이 임차권은 그보다 앞서지만, 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500338 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 11층 1108호 · 임차권 범위 20.75㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.27. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 국가산업단지 · 재생사업지구 · 지구단위계획구역 |
| 민간임대주택등기 | 2021.12.29. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.09.19. 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다. 그 전에 서푸른의 주택임차권등기가 존재하므로 등기 순서만 보면 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 을구 1번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 확약 적용 대상은 서푸른 1명이며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서푸른 | 116,000,000원 | 2021.12.22 | 2021.12.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 실질 0원 |
② 회차별 실질취득 — 확약 반영 시 낙찰가가 곧 실질취득
현재 회차와 유찰 시나리오에는 임차보증금의 배당 부족분이 각각 계산돼 있습니다. 확약을 적용하지 않는 계산상 인수액은 낙찰가가 내려갈수록 커지지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 117,000,000원 | 1,438,000원 | 0원 | 117,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 93,600,000원 | 24,484,800원 | 0원 | 93,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,880,000원 | 42,867,840원 | 0원 | 74,880,000원 |
룰상 임차인 인수액은 배당 계산에 따른 부족분이며, 본 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 임차인 서푸른 보증금 | 116,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 1,438,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 해당 임차권은 말소동의 확약서가 제출돼 부족분의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 염골근린공원 남측 인근이며, 주위 일대는 중소규모 공장 등이 소재한 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2020.05.경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 공장(지식산업센터) 건물 내 11층 1108호이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4,367.3㎡의 정방형·평지 토지로 현황 지식산업센터 부지로 이용 중이며, 남동측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 이 사건의 핵심입니다. 서푸른 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 순위. 서푸른은 전입 2021.12.22., 확정일자 2021.12.03., 주택임차권등기 2023.08.25.로 말소기준권리 2023.09.19.보다 앞섭니다.
- 확약 범위. 실질 인수 0원 판단은 서푸른 임차권에 대한 말소동의 확약에만 적용됩니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.29. 민간임대주택등기가 존재하므로 현 등기상태와 매각 후 처리 관계를 원문에서 함께 확인해야 합니다.
- 용도와 입지. 감정평가상 오피스텔이지만 지식산업센터 건물 내에 있고, 토지는 일반공업지역·국가산업단지 등에 포함됩니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 117,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 별도의 거래가격 확인 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수형 권리지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보면 결론은 까다롭습니다. 서푸른의 주택임차권등기가 2023.09.19. 말소기준 가압류보다 앞서고, 보증금도 116,000,000원입니다. 실제로 신건 117,000,000원 배당 계산에서는 1,438,000원이 부족해 매수인 인수로 잡힙니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득은 낙찰가와 같은 117,000,000원입니다. 다만 이 물건은 지식산업센터 건물 내 오피스텔이고 민간임대주택등기도 존재합니다. 권리 결론은 확약으로 정리되지만, 신건 117,000,000원의 가격 자체가 유리한지는 별도의 거래가격 확인 없이 단정하지 않는 것이 맞습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 대조입니다.
