의정부지방법원 2026타경61192. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294, 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층 177호의 근린생활시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 576,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.02.11. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 456,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자 정보는 확인되지 않으므로 대항력 유무를 임의로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61192 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층 177호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 삼송로 240 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 내 1층 177호 · 사용승인일 2021.11.30. |
| 소유자 | 윤성현 · 단독소유 |
| 소유권 거래가액 | 574,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 576,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 428,732,007원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.12.08. 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.02.11. 윤성현 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 456,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.26. 가압류 200,000,000원, 2026.05.18. 강제경매개시결정, 2026.05.28. 임의경매개시결정, 2026.06.04. 동고양세무서장 관련 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 576,000,000원입니다. 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 574,000,000원이지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 신건 최저가가 현 시세보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 부족합니다.
따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 감정가 576,000,000원에 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대료·공실 여부·점포 가시성·상권 매출 등 수익성과 환금성을 함께 확인해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이오제일차유동화전문 유한회사 | 200,000,000원 | 111,840,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이오제일차유동화전문 유한회사 | 428,732,007원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 이에이에스제십오차유동화전문 | 428,732,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,513,464,014원 중 예상 배당액은 567,840,000원이며, 예상 미배당액은 945,624,014원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 576,000,000원 | 567,840,000원 | 945,624,014원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 460,800,000원 | 453,792,000원 | 1,059,672,014원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 368,640,000원 | 362,679,040원 | 1,150,784,974원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 문제이고, 유찰가격이 실제 시장가치보다 저렴한지를 뜻하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 삼송역(지하철3호선) 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철3호선 삼송역이 있어 대중교통 편의성이 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 1층 177호이며 사용승인일은 2021.11.30.입니다. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역·계획. 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 택지개발지구, 과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 별도 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·전입정보가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 임의로 단정하면 안 됩니다.
- 상가 시세 대조. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린생활시설의 매매사례와 임대료를 별도 확인해 576,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 실사용 여부, 임대료, 공실 가능성, 관리비와 영업환경이 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 세금·배당 변동 확인. 동고양세무서장 압류가 존재하므로 실제 교부청구·당해세 여부는 배당기준과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 병합·중복 경매관계 확인. 등기에는 2026.05.18. 강제경매개시결정과 2026.05.28. 별도 임의경매개시결정이 함께 존재하므로 진행 사건 관계와 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10% 기준 금액은 57,600,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 따로 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2022.02.11. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 576,000,000원이고, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 이 금액이 시장보다 낮은지 높을지 판정할 수 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 권리는 합격권이지만 가격과 점유관계는 확인 후 판단이 맞습니다. 이 사건의 핵심은 “인수 0원” 자체보다, 근린생활시설의 실제 임대·점유상태와 576,000,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
