인천지방법원 2026타경500343. 인천 남동구 구월동, 외벽에 ‘아델라이’로 표시된 도시형생활주택 17층 1701호입니다. 전용은 23.31㎡이고 감정가와 신건 최저가가 모두 130,000,000원입니다. 현재 소유자는 김진혁이며 2022년 6월 17일 매매를 원인으로 2022년 6월 21일 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 이하영 임차인입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 3일, 확정일자는 2022년 5월 12일, 주민등록·점유개시는 2022년 5월 31일입니다. 현재 말소기준인 2023년 11월 13일 남동구 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024년 6월 26일에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129 17층 1701호 · 인천광역시 남동구 예술로204번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 23.31㎡ · 17층 건 내 17층 1701호 |
| 사용승인 | 2012.06.12 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
현재 말소기준은 2023.11.13 남동구 압류입니다. 2021년 국민은행 근저당권 100,000,000원은 2022년 5월 이미 말소됐고, 이하영의 주민등록·점유개시일 2022.05.31은 현 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이하영은 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하영 | 17층 1701호 23.31㎡ 전부 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
이하영은 확정일자 2022.05.12, 주민등록·점유개시 2022.05.31이며 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 130,000,000원 가정에서 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 임차인에게 배당되고, 원자료상 미배당 보증금은 22,620,000원입니다.
* 원자료 배당 시뮬레이션상 미배당 인수액은 22,620,000원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 본 리포트에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 73.3% 높은 신건
아델라이 전용 23㎡ 안팎 실거래는 과거 125,000,000원까지 있었지만, 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09 70,000,000원, 2026.05 80,000,000원 두 건으로 평균 75,000,000원입니다. 현재 최저가 130,000,000원은 이 최근 평균의 173.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.33㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 22.48㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 22.48㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 23.03㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2024.06 | 23.03㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2023.05 | 23.33㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2023.01 | 23.33㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 23.03㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 23.31㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2022.06 | 23.03㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 75,000,000원 |
전체 12건 평균은 100,083,333원이지만, 과거 120,000,000원·125,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -28.6% 하락했고, 최신 거래도 80,000,000원입니다. 따라서 감정가 130,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정 · 확약 반영 전 원자료)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 이하영 보증금 | 150,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료상 임차인 보증금 미배당액은 22,620,000원이며, 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서를 반영하면 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 외벽에 ‘아델라이’로 표시돼 있습니다. 전용 23.31㎡입니다.
- 입지. 인천시청 남서측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물로 사용승인일은 2012.06.12이며 급·배수, 난방, 도시가스, 엘리베이터설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균 75,000,000원, 최신 거래 80,000,000원이며 최근 거래 추세는 -28.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 임차권과 이하영 임차인의 잔존 인수위험을 해소하는 범위인지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 이하영의 전입·점유가 2022.05.31로 말소기준 2023.11.13보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 미배당 보증금 인수구조입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 100,083,333원보다 최근 12개월 평균 75,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -28.6%이므로 과거 120,000,000원·125,000,000원 거래만 보고 가격을 높게 잡으면 안 됩니다.
- 유찰 가능성. 아델라이 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 현재는 0회 유찰인 신건입니다.
- 압류·세금 확인. 말소기준은 2023.11.13 남동구 압류입니다. 실제 배당 전 당해세 등 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유상태와 미납 관리비 등은 현장 및 관리주체를 통해 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리가 풀려도, 가격까지 싸지는 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다롭습니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서도 미배당 인수액이 22,620,000원이고, 유찰될수록 그 금액은 48,256,000원, 68,697,600원으로 커집니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 본 분석에서는 해당 임차인 인수를 실질 0원*으로 반영했습니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 130,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 173.3%이고, 최신 거래도 80,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -28.6%, 같은 단지 평균 유찰은 4.2회입니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 가격은 최근 시세와 동떨어진 신건. 현재 회차의 결론은 권리 확인은 가능하되 가격은 강하게 보수적으로 보는 쪽입니다.
