인천지방법원 2026타경500366. 인천 미추홀구 숭의동 ‘숭의엠타운’ 7층 703호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 존재하는 오정호의 주택임차권입니다. 오정호는 2022.02.24 주민등록, 2022.02.25 점유개시, 2022.01.25 확정일자를 갖추고 보증금 279,000,000원의 임차권등기를 2024.04.19 마쳤습니다. 말소기준인 2024.09.25 인천신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 216,000,000원 중 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 66,824,000원이 남습니다. 통상적인 인수형이라면 이 부족분이 매수인 부담으로 이어집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 오정호 임차권의 실질 승계액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 오정호 임차권에 한해서만 반영하며, 다른 권리를 포괄하는 것으로 확대 해석하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건물 내 7층 703호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 제7층 제703호 79.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 이정호 (2022.02.25 매매, 거래가액 279,000,000원 · 2022.03.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.25 인천신용보증재단 가압류 15,820,004원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 오정호의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기됐고 주민등록·점유개시 역시 더 앞서 있어, 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 확약 반영
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 중복 임차신고로 표시된 사람은 없으며, 오정호 본인의 임차권등기가 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정호 제7층 제703호 79.47㎡ 전부 | 전입 2022.02.24 확정 2022.01.25 배당요구 2024.04.19 | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 66,824,000원 |
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
소유자 이정호의 2022.02.25 매매 거래가액은 279,000,000원이지만, 이 한 건의 과거 취득가를 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 현재 확인 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가 및 실질취득액 216,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
특히 이 사건은 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 109,419,200원, 2회 유찰 시에는 143,495,360원으로 증가합니다. 즉 선순위 임차권을 그대로 인수하는 경우라면 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 다만 이 사건은 오정호 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 오정호 보증금 | 279,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 15,820,004원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 임차인 오정호에게 212,176,000원이 배당되고 66,824,000원이 부족합니다. 이 부족분은 권리 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 703호이며, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 서측 인근으로, 주위에 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 5필 1단의 대체로 사다리형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 지목 확인. 대지권 목적 토지 중 숭의동 302-8은 등기사항전부증명서상 지목이 도로로 기재돼 있으나, 토지대장상 2019.08.09 지목변경되어 현재 지목은 대로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거합니다. 입찰 전 그 문서의 대상 권리와 조건을 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
- 임차권 범위 확인. 오정호 임차권은 제7층 제703호 79.47㎡ 전부, 보증금 279,000,000원으로 등기돼 있습니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 계산은 집행비용 3,824,000원과 임차인 배당 212,176,000원을 전제로 합니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득액 216,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 최근 동일·유사 오피스텔 거래를 별도로 대조해 판단해야 합니다.
- 토지 지목 대조. 숭의동 302-8의 등기부상 지목과 토지대장상 지목 변경 내용은 감정서 및 원본 공부를 함께 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.07입니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적인 권리 순위만 보면 결코 단순한 사건이 아닙니다. 보증금 279,000,000원의 오정호 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차 배당계산에서도 66,824,000원의 미배당액이 발생하기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 떨어져도 미배당액이 늘어 실질 부담이 쉽게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 오정호 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 216,000,000원입니다. 다만 현재 가격을 검증할 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.