인천지방법원 2026타경500371. 미추홀구 주안동 ‘다솜’ 12층 1202호, 전용 49.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 구은숙이고 2022.02.18. 거래가액 191,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이민호의 주택임차권입니다. 이민호의 전입·점유개시는 2022.02.18., 확정일자는 2022.01.04., 보증금은 191,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.10.17. 국민건강보험공단 압류로 계산되어 있고, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리 구조에서는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 임차인 이민호에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500371 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 693-17 다솜 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.76㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 구은숙 · 2022.02.18. 매매 · 거래가액 191,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 191,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
2016.10.10. 농협은행 근저당권 138,000,000원은 2022.02.18. 이미 말소됐습니다. 2022.09.29. 케이알앤씨의 강제경매개시결정 역시 2023.05.25. 말소되었습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.10.17. 국민건강보험공단 압류이고, 이후 제일호더블류홀딩스자산대부 가압류, 이번 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 울산광역시 중구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민호 | 191,000,000원 | 2022.02.18. | 2022.01.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
룰상 미배당 인수액: 신건 27,138,000원 · 1회 유찰 시 60,070,400원 · 2회 유찰 시 86,416,320원. 말소동의 확약서를 해당 임차인에게 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
다솜은 27세대, 2016.08.19. 사용승인된 아파트이고 대상 전용면적은 49.76㎡입니다. 확인된 실거래 6건의 전체 평균은 169,666,666원이지만, 과거 191,000,000원 등 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 49.87㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2022.02 | 49.76㎡ | 12 | 191,000,000원 |
| 2021.11 | 49.82㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2021.09 | 49.87㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 49.76㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 49.76㎡ | 13 | 120,000,000원 |
최근 12개월 실거래는 1건으로 163,000,000원이고 최신 거래 역시 163,000,000원입니다. 현재 최저가 167,000,000원은 이 최근 시세의 102.5%입니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -4.7%로 내려와 있습니다. 전체 평균 169,666,666원만 보면 최저가가 98.4%로 보이지만, 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 최근 시장을 왜곡하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 이민호 보증금 | 191,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 제일호더블류홀딩스자산대부 가압류 | 5,536,555원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 191,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차보증금 부족분 27,138,000원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 이민호 임차권에 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약 없이는 가격이 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 167,000,000원 | 27,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 133,600,000원 | 60,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 86,416,320원 | 0원 |
확약을 배제하고 선순위 임차권만 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 반대로 이번 사건처럼 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 유효하게 반영하면 그 임차인의 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 정리됩니다. 따라서 가격 메리트는 확약을 전제로 한 실제 낙찰가 자체로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남측 약 100미터 지점. 주변은 공동주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 1202호. 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지이며 남측과 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 6건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 판단은 163,000,000원 거래를 중심으로 보수적으로 접근하는 편이 데이터와 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 이민호 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용을 전제로 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 가볍지 않음. 전입 2022.02.18.은 말소기준 2022.10.17.보다 빠르고, 보증금은 191,000,000원입니다.
- 신건 가격 경계. 167,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 163,000,000원의 102.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 수치가 -4.7%이므로 전체 평균 169,666,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 편이 타당합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 개별 호수의 층·상태와 실제 매물 가격을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 보류”
이 사건은 겉으로는 보증금 191,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 신건 배당 계산에서도 27,138,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액 167,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 163,000,000원보다 높고, 최근 추세도 -4.7%입니다. 전체 실거래 평균 169,666,666원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리는 확약 확인 전제로 접근 가능하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라 보류가 합리적인 구조입니다.
