인천지방법원 2026타경500378. 아르누보 2층 205호, 전용 82.85㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박연숙은 2020년 5월 20일 매매를 원인으로 2020년 6월 5일 거래가액 237,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 압류 3건이 등기됐고, 2026년 1월 16일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 핵심은 임차인 김솔고듬입니다. 임대차계약일은 2020년 5월 4일, 확정일자는 2020년 5월 7일, 전입일은 2020년 6월 4일이며 보증금은 237,000,000원입니다. 말소기준인 2021년 3월 10일 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리로 기재된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준상 이 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 국세 압류

말소기준권리는 2021.03.10 갑구 6번 국 압류입니다. 이후 2022년 중구 압류, 국 압류, 2024년 주택임차권등기, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김솔고듬의 임차관계는 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문에 단순히 “후순위 임차권등기라서 안전하다”고 보면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금채권이 별도로 존재하며, 이번 사건에서는 그 위험을 말소동의 확약이 제거하는 구조입니다.

② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有, 확약 반영 실질 승계 0원

김솔고듬은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아닙니다. 현재 매각가 294,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 237,000,000원이 전액 배당되므로 원래 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

가격이 내려가면 일반적인 대항력 인수형에서는 미배당액이 매수인 부담으로 넘어갈 수 있습니다. 제공된 회차 계산상 1회 유찰 시 매수인 인수 계산액은 5,892,800원, 2회 유찰 시 52,274,240원입니다. 그러나 본건은 김솔고듬 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차인에 한해 실질 인수액은 각 회차에서도 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월·최신 거래가 더 중요하다

아르누보는 70세대, 사용승인일 2019.11.29인 오피스텔입니다. 전체 12건 실거래 평균은 291,083,333원으로 현재 최저가 294,000,000원과 비슷해 보이지만, 이 평균에는 2022~2023년의 310,000,000원·318,000,000원·320,000,000원 거래들이 섞여 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균 241,666,666원과 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -21.4%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 신건 최저가이자 실질취득액인 294,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.7%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 44,000,000원 높아 현재 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 전체 실거래 평균 대비 비율이 101.0%라는 숫자만으로 등급을 높이면 최근 하락 흐름을 놓치게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)

현재 매각가 294,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 237,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 52,084,000원을 배당받아 184,916,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 입지. 송도중학교 동측 인근에 위치하며 주변에는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 2층 205호이며 사용승인일은 2019.11.29입니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며 토지 공시지가는 1,890,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 아르누보는 70세대이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김솔고듬 임차권등기에 실제로 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 291,083,333원보다 최근 12개월 평균 241,666,666원과 최신 거래 250,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -21.4%이므로 과거 310,000,000원~320,000,000원 거래를 현재 적정가의 근거로 삼지 않는 편이 타당합니다.
• 유찰 시나리오 분리. 제공 계산상 1회 유찰 가격은 235,200,000원, 2회 유찰 가격은 188,160,000원입니다. 일반 계산상 미배당 인수액이 발생하지만, 김솔고듬 임차인에 대해서는 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 체납세 자료와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개의 문제”

이 사건은 겉으로 보면 237,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 복잡해 보이지만, 현재 회차에서는 보증금이 배당으로 전액 충족되고, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약까지 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 쪽의 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.

그러나 투자 판단의 결론은 가격에서 달라집니다. 현재 실질취득액 294,000,000원은 최근 12개월 평균 241,666,666원의 121.7%이고, 최신 거래 250,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 추세는 -21.4%, 단지 경매물건 평균 유찰은 1.9회입니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”은 아니지만, “신건 가격이 싸서 들어갈 물건”도 아닙니다. 현재 회차에서는 권리보다 가격 부담이 더 큰 사건입니다.