의정부지방법원 2026타경61229. 파주시 금촌동 934-3, 5층 철근콘크리트 건물의 4층 402호 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 방 2개·욕실·거실/주방·발코니·다용도실·현관으로 구성된 다세대주택으로 확인됩니다. 현 소유자 조만희는 2021.05.11. 매매를 원인으로 거래가액 119,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 117,511,094원으로 신청한 강제경매입니다.

권리구조에서 가장 눈에 띄는 것은 2025.08.26. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 115,000,000원입니다. 전입일은 2023.07.06., 점유개시는 2023.07.04., 확정일자는 2023.06.14.이고 배당요구도 한 상태라, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 현재 최저가 98,000,000원으로 배당하면 집행비용을 제외한 95,836,000원만 배당돼 룰상 잔존 보증금은 19,164,000원입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 2026.07.15. 서울보증보험 주식회사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 115,000,000원 보증금의 잔존 인수는 실질 0원으로 처리하는 것이 맞습니다. 다만 이 확약은 해당 보증금 권리에 한정해 보아야 하므로, 별도로 적힌 실제 임차인 ‘지주택’의 미상 권리까지 자동으로 정리됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1.15억 임차권은 ‘확약’이 핵심

2009년·2010년·2019년에 설정됐던 우리은행·근해안강망수산업협동조합·수협은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2026.05.12. 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 한국토지주택공사의 임차권등기는 그보다 앞선 2025.08.26.에 설정돼 원래 구조만 보면 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.07.15. 확약으로 해당 보증금의 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 보증금에 관한 실질 인수는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리해야 한다

임차인 표는 단순 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 데이터상 보증기관 대위·승계에 해당하므로 실제 임차인 숫자에 포함하지 않고, 115,000,000원 보증금도 ‘지주택’의 보증금과 별도로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당표 자체만 보면 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 19,164,000원입니다. 그러나 2026.07.15. 확약에 따라 이 잔존액은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다. 이 각주는 해당 115,000,000원 권리에 한정합니다.

배당구조가 특이합니다. 현재 최저가 98,000,000원 전부가 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 소진돼, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 0원이 돌아가는 시나리오입니다. 1회 유찰 시 매각가 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원으로 낮아져도 신청채권 미배당액은 각각 117,511,094원으로 동일합니다.

④ 가격 해석 — 최저가가 낮아 보여도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 98,000,000원입니다. 소유자 조만희의 2021년 취득 거래가액은 119,000,000원이지만, 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 실거래 시세로 취급할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 98,000,000원이 싸다거나 시세 메리트가 있다고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 가격 판단보다 먼저 확약의 효력 범위와 미상 임차인의 권리를 정리해야 합니다.

또 하나 중요한 점은 대항력 인수형의 계산 방식입니다. 확약이 없다고 가정하면 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 미배당 인수액을 합쳐 사실상 보증금 수준에 수렴합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지는 구조이므로 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 그 주된 인수액이 확약으로 0원이 된 것이 핵심이며, 미상 임차인 위험은 별도로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 방 2개, 욕실, 거실/주방, 발코니, 다용도실, 현관으로 구성됩니다.
• 입지. 금촌초등학교 남측 인근. 단독주택·다세대주택·주상복합건물·근린생활시설이 혼재하는 신구옥 혼성지대이며 인근에서 주택재개발사업이 진행 중입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 급·배수, 도시가스 난방, 화재탐지설비, 옥내외주차장이 구비돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 교육환경 보호구역·토지구획정리사업지구·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 2026.07.15. 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구의 적용대상을 직접 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 ‘지주택’ 확인. 보증금·전입일·확정일자가 미상인 만큼 대항력 여부와 별도 인수금 존재 여부가 핵심입니다.
• 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 보증금을 이중으로 합산하면 안 됩니다.
• 배당구조 확인. 현재 시나리오에서는 서울보증보험 주식회사 청구액 117,511,094원이 전액 미배당입니다.
• 유찰 착시 주의. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 115,000,000원 보증금의 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 0원, 그러나 완전한 무위험은 아니다”

이 사건의 핵심은 숫자 하나가 아니라 확약의 효력입니다. 등기된 한국토지주택공사 임차보증금 115,000,000원은 원래 대항력·우선변제권을 갖고, 신건 98,000,000원 낙찰을 가정하면 19,164,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 구조입니다. 하지만 2026.07.15. 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 그 보증금의 실질 인수는 0원입니다.

문제는 그 다음입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고라 실제 임차인으로 세면 안 되고, 별도의 실제 임차인 ‘지주택’ 1명이 남아 있습니다. 이 사람은 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 그래서 결론은 “인수 0원짜리 안전물건”이 아니라 “주된 1.15억 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건”입니다. 현재 최저가 98,000,000원이 시세보다 싸다는 근거도 없으므로, 가격보다 먼저 권리 확인이 우선입니다.