인천지방법원 2026타경500380. 부평동 437-2 대경이즈뷰아파트 2층 204에이호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 서미영이고, 2019.10.30. 설정된 차창환의 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 인정순 근저당권, 에스비아이저축은행 가압류, 부평구·금산군·제천시 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 국주희의 전입은 2019.10.16.로 말소기준권리인 2019.10.30.보다 빠릅니다. 확정일자도 2019.09.26.이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가지만, 이 건은 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500380 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 437-2 대경이즈뷰아파트 2층 204에이호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로65번길 19 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 2층 204에이호 · 임차권 범위 43.05㎡ 전부 · 지상 12층 건물 |
| 소유자 | 서미영 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약이 실질 인수를 끊는다
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 국주희 주거 (임차권등기) | 2층 204에이호 43.05㎡ 전부 | 전입 2019.10.16 확정 2019.09.26 배당요구 2023.11.30 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 국주희는 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다. 확약은 국주희의 주택임차권에 한정해서 적용해 판단해야 하며, 현재 확인된 다른 임차인은 없습니다.
② 가격·실질취득 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 102,000,000원입니다. 확약이 없다고 가정한 룰상 미배당 보증금은 신건에서 10,228,000원, 1회 유찰 시 30,268,800원, 2회 유찰 시 46,295,040원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 국주희 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 권리분석에서는 이 금액을 매수인의 실질 인수액에 더하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 102,000,000원 | 10,228,000원 | 102,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 81,600,000원 | 30,268,800원 | 81,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,280,000원 | 46,295,040원 | 65,280,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 국주희 보증금 | 110,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 근저당 · 차창환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 인정순 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 50,968,885원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 국주희 보증금 부족분은 10,228,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천1호선 부평시장역 북동측 인근으로, 주위에는 각종 주거용 부동산 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있습니다.
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 외벽에는 “대경오피스텔”로 표시돼 있고 대경이즈뷰아파트와 붙어 있으나 출입구가 다릅니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 제2층 제204에이호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 건물이 외곽으로 3면 공도에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 해당사항 없으며 위반사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 국주희 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인의 전입·점유개시는 2019.10.16., 말소기준권리는 2019.10.30.입니다. 대항력 자체는 선순위입니다.
- 세금 우선순위 확인. 부평구·금산군·제천시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 102,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 현장 출입구 확인. 외벽에는 대경오피스텔로 표시되고 대경이즈뷰아파트와 붙어 있으나 출입구가 다르므로 현장에서 동선과 실제 이용상태를 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 대항력 자체보다 ‘확약의 효력’이 승부처
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가 102,000,000원 기준 배당계산만 하면 10,228,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 그 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “대항력이 있느냐”에서 끝나는 것이 아니라 그 대항력 임차권이 확약에 의해 실제로 말소되는 조건인지를 원문에서 최종 확인하는 데 있습니다. 권리 측면에서는 확약이 중요한 안전장치지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 102,000,000원의 가격 경쟁력까지 좋다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
