의정부지방법원 2026타경61252. 고양시 덕양구 동산동 삼송테크노밸리 지하2층 비-비253호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 철골철근콘크리트구조 지하3층·지상4층 건물의 지하2층 물건입니다. 현재 소유자는 반준호이며, 2015.10.14. 매매를 원인으로 2015.11.02. 거래가액 365,050,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름의 핵심은 2019.04.30. 설정된 중소기업은행 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 기존 국민은행 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후 붙은 신한카드·권성하·경기신용보증재단·우리카드 가압류와 국 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 376 삼송테크노밸리 지하2층 비-비253호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로 140 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상4층 · 지하2층 비-비253호 |
| 소유자 | 반준호 (2015.10.14. 매매 · 거래가액 365,050,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 563,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.11.02. 국민은행 근저당 360,000,000원이 설정됐지만 2019.04.30. 해지로 등기상 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당 360,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2025.12.23. 이후의 가압류 4건, 2026.05.12. 국 압류와 2026.05.15. 경매개시결정은 모두 이 기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대종글로벌 | 비동 비253호 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 2024.09.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 대종글로벌은 비동 비253호를 점유하고 있으며 보증금 20,000,000원, 월세 1,600,000원, 전입일은 2024.09.04.입니다. 말소기준권리인 2019.04.30. 중소기업은행 근저당보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 이 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 권리는 명확하지만 시세 검증은 별개
현재 감정가와 최저매각가는 모두 563,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 563,000,000원입니다.
다만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 563,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 지하2층 물건이므로, 아파트처럼 단순 평형 평균으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 563,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,030,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,627,561원 | 26,627,561원 |
| 4. 가압류 · 권성하 | 28,844,315원 | 28,844,315원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 15,653,106원 | 15,653,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,845,018원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 476,124,982원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 78,845,018원으로 계산돼 있습니다. 국 압류가 존재하고 실제 세액 등은 별도 확인이 필요하므로 최종 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼송역(3호선) 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 삼송역(3호선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 구조. 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 지하3층·지상4층 건물의 지하2층 비-비253호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 왕복 8차선, 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 현황 업무용·상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·지구. 자연녹지지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 주식회사 대종글로벌이 비동 비253호를 점유하고 있으므로 실제 인도 일정과 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 승계와 명도 구분. 임차인의 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자 인도 절차는 별도로 남을 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 563,000,000원이 시장가격 대비 적정한지 동일 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 직접 대조하세요.
- 국 압류 확인. 2026.05.12. 동고양세무서장 관련 국 압류가 있으므로 실제 배당에 영향을 줄 세액 여부를 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 해당 호실의 실제 사용, 업종, 관리규약과 이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2019.04.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 주식회사 대종글로벌도 2024.09.04. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원의 매수인 승계 위험은 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 563,000,000원이 실제 시장에서 유리한 가격인지 판단할 직접적인 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 검증 전 보류가 맞습니다. 지식산업센터의 실제 매매사례와 임대수익, 점유·공실 상황을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
