인천지방법원 2026타경500393. 인천 남동구 구월동 노빌리안1 8층 808호, 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이평화이고, 2022년 2월 9일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 94,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 임차권입니다. 임차인 한수진은 임대차계약일과 확정일자가 2022년 1월 19일, 전입·점유개시가 2022년 2월 9일입니다. 말소기준은 2023년 11월 7일 남동구 압류이므로, 임차인의 전입이 훨씬 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
보증금은 94,000,000원으로 현재 최저매각가 68,000,000원보다 큽니다. 통상이라면 매각대금에서 집행비용 1,624,000원을 빼고 임차인에게 66,376,000원이 배당돼, 남는 27,624,000원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 그렇게 되면 낙찰가 68,000,000원과 인수 27,624,000원을 합친 비용은 보증금 수준에 근접합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 명시가 있어, 해당 임차권에 관한 인수부담은 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1462-2 노빌리안1 8층 808호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 8층 808호 · 38.61㎡ 전부 |
| 소유자 | 이평화 (2022.02.09. 소유권이전 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2023.11.07. 갑구 7번 압류 · 남동구(인천광역시 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 확약이 승부처
이 사건은 등기부의 순번만 보면 2024년 2월 29일 임차권등기가 말소기준인 2023년 11월 7일 압류보다 뒤에 있습니다. 하지만 대항력 판단은 임차권등기일만 보는 것이 아닙니다. 한수진은 2022년 2월 9일 전입·점유했고 확정일자는 2022년 1월 19일로, 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 대항력 있음 · 우선변제권 있음으로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한수진 | 8층 808호 38.61㎡ 전부 | 94,000,000원 | 2022.02.09 / 2022.01.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
② 가격 구조 — 신건 68,000,000원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 68,000,000원입니다. 과거 등기상 이평화의 취득 거래가액은 94,000,000원이지만 거래 시점이 2022년이므로, 이를 현재 시장가격과 동일하게 볼 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 과거 취득가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
권리만 놓고 보면 확약 반영 후 실질취득액은 68,000,000원입니다. 반대로 확약이 실제 매각·말소 과정에서 적용되지 않는다면 원칙상 인수액 27,624,000원이 되살아나므로, 실질 부담은 크게 달라집니다. 이 사건의 응찰 판단은 단순한 감정가 할인보다 확약서 원문과 매각조건의 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 한수진 보증금 (우선변제) | 94,000,000원 | 66,376,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 이 계산에서는 임차인 미배당 부족분 27,624,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 본 리포트의 최종 권리판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액은 커진다
| 회차 | 예상 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 68,000,000원 | 27,624,000원 | 94,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 54,400,000원 | 40,979,200원 | 94,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 43,520,000원 | 51,663,360원 | 94,000,000원 |
확약을 빼고 원칙적인 대항력 구조만 보면 유찰이 진행될수록 낙찰가는 68,000,000원 → 54,400,000원 → 43,520,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 27,624,000원 → 40,979,200원 → 51,663,360원으로 커집니다. 즉 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없는 유형입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서를 반영하므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 인천경찰청 남동측 인근이며 주위는 상업용 부동산이 주를 이루는 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장과 인천도시철도1호선 예술문화회관역이 위치합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 중 8층 808호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 동측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리결론을 바꾸는 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 재확인. 한수진의 전입·점유일은 2022.02.09, 확정일자는 2022.01.19로 말소기준 2023.11.07보다 앞섭니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2024.02.29 배당요구를 했고 우선변제권 행사 대상입니다.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가 68,000,000원이 과거 2022년 거래가액 94,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마십시오.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황을 다시 확인하고, 인도·명도 일정도 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있느냐”가 이 물건의 전부다
이 물건을 평범한 신건 오피스텔로 보면 안 됩니다. 임차인 한수진은 보증금 94,000,000원, 전입 2022년 2월 9일로 말소기준 2023년 11월 7일보다 앞선 대항력 임차인입니다. 제공된 배당계산만 보면 현재 매각가 68,000,000원에서 27,624,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 68,000,000원입니다. 결국 이 사건은 “대항력 있음”만 보고 포기할 물건도 아니고, “최저가 6,800만원”만 보고 싸다고 들어갈 물건도 아닙니다. 확약서의 실제 효력이 확인되는 순간 권리부담이 크게 단순해지는 구조입니다.
* 확약 반영 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”을 반영한 판단입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 27,624,000원입니다.
