의정부지방법원 2026타경61258. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬 1동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박일성이고 2021.10.12. 거래가 145,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2023.06.29. 계양세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 임원빈은 2021.10.05. 전입·점유, 2021.09.17. 확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기상 임차권 자체가 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 별도로 봐야 합니다.

현재 신건 매각가 158,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 3,012,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인 임원빈의 보증금 145,000,000원이 전액 배당돼 인수액 0원으로 계산됩니다. 그러나 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있다는 경고가 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소되니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다

2017년 원당신용협동조합 근저당 2건과 수협은행 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.29. 국 압류입니다. 이후 고양시 압류, 부천세무서장 압류, 2025.07.29. 임차권등기, 2026.05.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자 임원빈의 실제 대항력 기준은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 2021.10.05. 전입·점유입니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 101.9%

화이트캐슬12동 동일 면적대 거래는 확인된 2건입니다. 표본은 많지 않고 거래 시점도 2021.10.과 2022.04.입니다. 따라서 최근 평균 155,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하기보다는, 확인 가능한 가격 기준선으로 보는 편이 적절합니다.

신건 최저가 158,000,000원은 확인된 평균 155,000,000원보다 3,000,000원 높고, 최근 평균 대비 101.9%입니다. 현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되는 가정이므로 실질취득도 158,000,000원으로 봐야 하며, 이 기준에서도 최근 평균보다 높습니다. 다만 확인된 최고 거래 165,000,000원보다는 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 145,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 확정액에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 구조가 아니다

이 사건에서 유찰 후 최저가만 보면 가격이 크게 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 전환됩니다. 1회 유찰 시 매각가 126,400,000원에 예상 인수 21,169,600원이 더해져 실질취득은 147,569,600원, 2회 유찰 시에도 101,120,000원에 46,095,680원을 더한 147,215,680원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락폭만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성석삼거리 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모아파트 단지·소규모공장·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 다세대 위주 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 2층 202호이며, 급·배수설비·위생설비·도시가스 난방·옥외주차장이 구비돼 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 토지는 359.0㎡, 지목 대, 부정형 평지이고 북동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 621,300원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부상 건물표시는 ‘1동’이나 건물현황표시는 ‘12’로 표기돼 있습니다.
• 환금성. 화이트캐슬12동은 5세대이고 확인된 동일 면적 거래가 2건으로, 거래 표본이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당 확인. 현재 가정에서는 145,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당표에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 계양세무서장·고양시·부천세무서장 압류가 존재하므로 당해세 여부와 확정액을 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 임원빈으로 나타나므로 임대차계약서·보증금 지급내역·채권관계를 함께 확인해야 합니다.
• 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 예상 인수액을 합친 실질취득은 각각 147,569,600원·147,215,680원입니다.
• 가격 비교. 신건 실질취득 158,000,000원은 확인된 평균 거래가 155,000,000원보다 높습니다. 확인된 거래가 2건뿐이라는 점도 함께 고려해야 합니다.
• 건물표시 확인. 등기상 ‘1동’과 현황상 ‘12’ 표기가 다르므로 현장·집합건축물대장·등기 목적물을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 실질취득을 봐야 한다”

이 사건의 핵심은 145,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차 158,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제돼 인수 0원으로 계산되지만, 세금의 선순위 차감이 생기면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 반대로 유찰돼 최저가가 126,400,000원, 101,120,000원으로 내려가도 예상 인수액이 21,169,600원, 46,095,680원으로 늘어 실질취득은 각각 147,569,600원, 147,215,680원입니다. 신건 가격도 확인된 거래 평균 155,000,000원의 101.9%입니다. 권리는 확인이 필요한 구조, 가격은 최저가가 아니라 인수까지 합친 실질취득으로 판단해야 하는 물건입니다.