인천지방법원 2026타경500396. 부평동 현대홈타운 3층 306호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현 소유자는 이영도이며 2021.11.02 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 190,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2023.02.01 도봉세무서장이 한 국 압류입니다. 현재 권리관계에서는 이 압류가 말소기준이 되며, 김은정의 전입·점유개시일과 확정일자는 모두 2021.11.01로 그보다 앞섭니다. 따라서 김은정은 대항력 있는 임차인이고, 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 3층 306호 · 도로명 인천광역시 부평구 부일로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 14층 건물 중 3층 |
| 임차권 범위 | 제3층 제306호 60.89㎡ 전부 · 주거용 임차권등기 |
| 소유자 | 이영도 (2021.11.02 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2014.06.20 설정된 북인천새마을금고 근저당권 136,500,000원과 성귀덕의 전세권 27,000,000원은 모두 2019.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 2022.02.09 서울보증보험 주식회사가 신청했던 강제경매도 2023.05.16 취소기각결정을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 중요한 기준은 2023.02.01 국 압류이며, 김은정의 2021.11.01 전입·점유·확정일자가 이 기준보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 승계위험을 끊는다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2021.11.01 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 김은정 1명입니다. 임대차계약일자는 2021.10.12, 주민등록일자·점유개시일자· 확정일자는 모두 2021.11.01이며, 임차보증금은 190,000,000원입니다. 2023.11.29에는 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이뤄졌습니다.
* 룰상 확약 미반영 계산의 현재 회차 인수액은 26,138,000원입니다. 확약의 효과는 김은정 임차권 1건에 한정됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김은정 1명이므로 별도의 임차인 인수액은 확인되지 않지만, 확약 밖의 별도 권리까지 포괄해 소거하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 권리 해결과 가격 메리트는 별개
현재 최저매각가는 감정가와 같은 167,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자가 2021.11.02 매매 당시 등기한 거래가액은 190,000,000원이지만, 이는 과거 소유권 이전가격일 뿐 현재 시세를 직접 보여주는 최근 실거래 비교값으로 볼 수 없습니다.
따라서 이 사건은 확약으로 인수위험이 해소됐다는 이유만으로 가격까지 싸다고 평가하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 167,000,000원이지만, 이를 최근 시장가격과 비교할 동일·인근 실거래 근거가 확인되지 않아 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점은 주지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 김은정 보증금 | 190,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 김은정의 미배당 보증금은 26,138,000원이고 주택도시보증공사의 신청채권 190,000,000원은 배당되지 않는 구조입니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국 압류의 채권액은 등기상 표시되지 않으므로 실제 배당은 교부청구·세액 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 167,000,000원 | 26,138,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 133,600,000원 | 59,070,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 106,880,000원 | 85,416,320원 | 실질 인수 0원 |
표에서 보듯 확약을 무시하면 매각가가 낮아질수록 김은정 보증금의 미배당분, 즉 룰상 인수액은 26,138,000원 → 59,070,400원 → 85,416,320원으로 증가합니다. 이 때문에 대항력 인수형 사건은 단순히 “유찰돼 최저가가 내려갔다”는 이유만으로 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 김은정 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있어 해당 인수액을 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권등기는 제3층 제306호 60.89㎡ 전부를 주거용으로 사용한 내용입니다.
- 입지. 부평동 ‘굴다리오거리’ 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거지역으로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경인1호선 및 인천1호선 부평역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 306호. 위생·급배수, 승강기, 차량용기계식승강기, 소화전, 난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역. 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형조사와 건축물현황도, 평가전례에 따른 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자판단은 사실상 여기에 달려 있습니다. 을구 5번 김은정 주택임차권등기를 대상으로 하는 확약의 범위·조건·말소절차를 매각기일 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 선순위성 재확인. 김은정의 전입·점유·확정일자 2021.11.01은 말소기준 압류 2023.02.01보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 국 압류 교부청구 확인. 도봉세무서장 압류의 구체적인 세액이 등기부에 표시되지 않으므로 배당요구종기까지 제출된 교부청구 및 세금 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실질 인수가 0원이어도 현재 최저가 167,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 부평동 현대홈타운의 최근 실거래를 별도로 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 직접조사가 제한됐으므로 실제 내부상태와 수리비, 기계식주차 이용조건 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 입찰 직전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 이 물건은 부담이 큽니다. 실제 임차인 김은정의 보증금이 190,000,000원이고, 전입·점유·확정일자도 말소기준 압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 167,000,000원에 매각된다고 가정하면 룰상 26,138,000원의 인수액까지 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 그 확약이 기재대로 적용되는 한 김은정 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 167,000,000원입니다. 다만 권리위험이 풀렸다고 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 현재 가격을 “싸다”고 평가할 수 없으므로, 권리는 확약서 원문 확인 후 통과 가능, 가격은 별도 검증이 이 사건의 적절한 결론입니다.
