의정부지방법원 2026타경61286. 파주시 조리읍 한라아파트 102동 15층 1503호 아파트입니다. 현재 소유자는 김창섭으로, 2013년 7월 16일 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
그보다 앞선 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 2026년 5월 18일 김기태의 강제경매개시결정이 있고, 이 권리 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 금전적 권리 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 102동 15층1503호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 능안로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택인 아파트 단위세대로 이용중 · 지하1층, 지상18층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 김창섭 (2013.07.16. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기태 / 1,592,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2013년 7월 16일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 한국주택은행·국민은행 계열 근저당과 우리은행 근저당은 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 2.38억, 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 238,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 238,000,000원입니다. 다만 동일 단지의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 이 금액을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 0원 | 0원 | 136,275,725원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 0원 | 0원 | 89,342,125원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 0원 | 0원 | 51,795,245원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원 가정에서도 총 채권액 97,592,275원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 즉 제시된 세 회차 범위에서는 낙찰가가 내려가도 매수인에게 넘어오는 금전적 인수액은 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김기태 | 1,592,275원 | 1,592,275원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 136,275,725원 |
현재 회차 238,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 97,592,275원이 전액 배당되고 소유자에게 136,275,725원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조리읍행정복지센터 남서측 인근의 한라(비발디)아파트로, 주변은 아파트단지, 행정복지센터 등 관공시설, 중·소규모 공업용지, 경지정리지역, 소규모 점포와 공릉천 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 능안로 등 주요도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체적으로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층·지상18층 건물의 15층 1503호입니다. 난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기와 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·대지. 부정형의 자체지반 평탄한 토지이며 아파트단지 건부지로 이용되고, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 동일 단지 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 238,000,000원의 시세 적정성과 매각 후 환금성을 수치로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 내역이 없더라도 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관련 서류를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 점검. 폐문부재로 내부 현황을 직접 확인하지 못한 물건이므로 입찰 전 점유 형태와 인도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 238,000,000원이며 실질취득액도 동일합니다. 동일 단지 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 관리비·현장 상태. 공동주택의 미납 관리비와 내부 수선 상태는 권리분석과 별개로 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·점유 확인은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2013년 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차와 1·2회 유찰 가정 모두 매수인 인수액과 채권 미배당은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 다른 문제입니다. 현재 실질취득액은 238,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 수치가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 동시에 임대관계가 미상이고 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 점유·명도 상태도 현장에서 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “금전적 인수는 0원, 가격과 점유는 입찰 전 추가 검증”으로 정리됩니다.
