의정부지방법원 2026타경61328. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 3층 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박연숙이고, 등기상 가장 먼저 매각으로 정리되는 기준 권리는 2021.03.15. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “후순위니까 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 김용근은 2020.07.16. 전입, 2020.06.25. 확정일자, 보증금 210,000,000원으로 말소기준권리인 2021.03.15. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권자입니다. 원래라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 물건에는 그 위험을 뒤집는 2026.06.12. 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021.03.15. 국의 압류입니다. 등기상 2018년 광진자양새마을금고 근저당은 2020.07.16. 이미 말소됐고, 2025년 신용보증기금 가압류 역시 2025.04.09. 해제로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류와 세금 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용분과 확약 밖 위험을 분리
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용근 · 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2020.07.16 / 2020.06.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 을구 3-2 임차권경정 | — | — / 2020.06.26 | 경정등기 | 확정일자 경정 | 김용근 임차권 관련 |
| 기사항전 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 확약이 없다는 전제의 회차 계산상 김용근 임차보증금 미배당분은 1회 유찰 시 31,742,400원, 2회 유찰 시 67,553,920원으로 제시돼 있으나, 2026.06.12. 확약 적용 시 김용근 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 김용근 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 13,022,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 227,000,000원 가정 배당표입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 13,022,000원 | 5,420,978,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 0원 | 5,434,000,000원 | 31,742,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 0원 | 5,434,000,000원 | 67,553,920원 |
확약이 없었다면 김용근의 보증금이 매각가보다 커지는 회차에서 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 2026.06.12. 확약을 김용근에게 적용하므로, 그 임차인에 관한 실질취득은 현재 회차에서는 227,000,000원, 1회 유찰 시에는 181,600,000원, 2회 유찰 시에는 145,280,000원으로 봅니다. 다만 이 판단은 어디까지나 김용근 임차권에 한정되며, 별도 미상 점유 기재의 위험은 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 302호입니다.
- 입지. 파주시 조리읍 대원리 통칭 ‘대원사거리’ 남동측 인근. 공동주택·단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 기본적인 소화·소방설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 가로망 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 3필지 모두 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 현황 주의. 건물외벽에는 ‘107동’으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.12. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’ 주거 기재의 실제 인적사항·점유 여부·전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 외벽 동 표시 확인. 공부상 에이동과 현장 외벽의 ‘107동’ 표시가 같은 목적물을 가리키는지 현장과 집행기록을 대조하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 227,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 현장 점유를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전한 무위험은 아니다”
이 사건의 중심은 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인 김용근입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입해 원래라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 승계가 문제될 수 있었지만, 2026.06.12. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 만큼 이 부분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
그러나 별도로 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않는 ‘기사항전’ 주거 기재가 남아 있습니다. 이 점유는 대항력 가능·미상이고 김용근 확약의 적용대상이라고 볼 근거도 없습니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 227,000,000원의 가격 메리트도 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 권리위험은 크게 해소됐지만, 미상 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
