의정부지방법원 2026타경61352. 경기도 파주시 야당동 233-7, 108동 1층 102호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정훈희이며 2021년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다. 등기상 과거 하나은행 근저당권 채권최고액 66,000,000원이 있었지만 2021년 7월 20일 해지를 원인으로 2021년 7월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2026년 5월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2023년 7월 27일 정들이의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021년 4월 14일, 확정일자는 2021년 4월 15일, 전입·점유개시는 2021년 7월 20일, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 형식적으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력 임차권이라 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 2026년 7월 9일 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정들이에 한해서는 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61352 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 233-7 108동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 하우고개길 253-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.8038㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 정훈희 · 2021.07.20 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지는 확인 필요
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정혁 | 2024.11.21 / 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정들이 | 2021.07.20 / 2021.04.15 | 220,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
정들이의 대항력·우선변제권은 확인되지만 2026.07.09 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기해 실질 인수 0원입니다. 박정혁의 보증금과 ‘기사항전’의 전입·보증금은 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 23.6% 높은 신건
성우뜰안에107동108동은 총 19세대, 사용승인 관련 기준일은 2016.10.26입니다. 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균은 201,666,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 192,500,000원, 최신 거래는 2024.05의 200,000,000원이고 최근 구간은 과거 대비 -12.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 51.94㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 50.73㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 52.8㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
최저매각가 238,000,000원은 최근 12개월 평균보다 45,500,000원 높고, 비율로는 123.6%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 38,000,000원 높습니다. 여기에 최근 추세가 -12.5%이므로 신건 가격을 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 정들이 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 13,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 주택도시보증공사에는 13,868,000원이 배당되고 206,132,000원이 미배당으로 남습니다. 정들이의 잔존 임차보증금은 확약으로 매수인에게 청구하지 않기로 했으므로 이 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역 인근으로, 주변은 다세대주택과 상업시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 943,200원/㎡, 토지면적은 387.0㎡입니다.
- 도로·설비. 외곽 공도에 접하고 위생·급배수·난방·냉방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 총 19세대이고 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 최근 가격 흐름도 -12.5%이므로 가격 경쟁력을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정혁 보증금 확인. 2024.11.21 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- ‘기사항전’ 기재 확인. 전입일·보증금·대항력 여부가 모두 확정되지 않았습니다. 정들이 확약과 별개의 임차위험입니다.
- 확약 원문 확인. 2026.07.09 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 238,000,000원은 최근 12개월 평균 192,500,000원의 123.6%이며 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 -12.5%입니다. 과거 전체 평균 201,666,666원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 총액 계산. 1회 유찰 190,400,000원, 2회 유찰 152,320,000원으로 내려가더라도 미상 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “큰 인수 하나가 사라져도, 아직 안전형은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.07.09 제출된 확약 때문에 정들이에 대한 잔존 보증금 인수는 실질 0원으로 바뀝니다. 이 점은 매우 중요합니다. 다만 그 확약은 정들이에게만 적용됩니다.
박정혁은 대항력 있는 점유자로 조사됐지만 보증금이 미상이고, ‘기사항전’도 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 전체 매수인 인수액은 아직 0원으로 확정할 수 없습니다. 가격 측면에서도 신건 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 192,500,000원의 123.6%이며 최신 거래 200,000,000원보다 높고 최근 추세도 -12.5%입니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 가격은 비싸고 확약 밖 임차위험은 남아 있습니다. 현재 회차는 권리·가격을 함께 보수적으로 볼 구간입니다.
