의정부지방법원 2026타경61372. 파주시 와동동 운정역센트럴하이뷰 15층 1512호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 최정순이며 2022.01.05 매매를 원인으로 2022.02.10 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 141,300,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2026.05.26 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 중심은 두 임차관계입니다. 주재선은 2022.02.10 주민등록·점유, 2022.01.21 확정일자를 갖고 2024.02.19 임차권등기를 마쳤으며 보증금은 125,000,000원입니다. 원칙적으로 말소기준보다 앞선 임차권이지만, 2026.07.16 제출된 확약으로 대항력과 미배당 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 확인됩니다. 반면 김원철은 2026.02.04 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 15층 1512호 · 경기도 파주시 경의로 1240 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 · 지하2층/지상23층 중 15층 |
| 소유자 | 최정순 (2022.01.05 매매, 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 141,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,378,497원 |
| 말소기준 | 2026.05.26 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
등기부에는 과거 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 소유자는 최정순이고, 소유권 취득 당일인 2022.02.10 민간임대주택등기도 기재되었습니다. 이후 주재선의 주택임차권등기가 2024.02.19 설정됐고, 2026.05.26 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리해야 한다
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주재선 | 2022.02.10 · 건물 전부 | 125,000,000원 | 2022.01.21 · 2024.02.19 배당요구 | 有 → 포기 확약 | 有 | 해당 없음 | 실질 0원* |
| 김원철 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
실제 임차인·점유자는 2명이며, 두 사람 모두 보증기관 또는 대위변제자의 중복 신고로 표시된 사람은 아닙니다. 주재선에게는 2026.07.16 확약이 적용되므로 그 보증금에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 김원철에게까지 확대 적용할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 139,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 소유자의 2022년 등기부 거래가액은 141,300,000원이지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 아닙니다. 따라서 이 값만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 사건은 가격보다 먼저 김원철의 미상 보증금을 해소해야 합니다. 주재선의 확약으로 주된 125,000,000원 임차보증금 인수 문제는 실질적으로 제거됐지만, 확약 밖 임차인의 금액이 밝혀지지 않은 상태에서는 매수인의 총 취득원가를 확정할 수 없습니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 임차인 주재선 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 157,378,497원 | 11,254,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주재선 보증금 125,000,000원이 전액 배당되고 한국주택금융공사에는 11,254,000원이 배당되는 계산입니다. 한국주택금융공사 청구액 기준 미배당은 146,124,497원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 한국주택금융공사 배당 | 미배당 | 주재선 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 139,000,000원 | 11,254,000원 | 146,124,497원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 | 111,200,000원 | 0원 | 157,378,497원 | 16,156,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 | 88,960,000원 | 0원 | 157,378,497원 | 38,041,280원 | 실질 0원* |
* 16,156,800원·38,041,280원은 확약을 반영하지 않은 주재선 보증금의 회차별 룰상 인수액입니다. 2026.07.16 확약을 반영하면 주재선에 한한 실질 인수는 0원입니다. 김원철의 보증금 미상 리스크는 이 표의 인수액에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 파주시 와동동 지산초등학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 40미터, 북측 약 25미터, 동측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평지·정방형이고 업무용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 제공된 최근 실거래 자료가 없어 매매 속도와 현 시세 수준을 수치로 단정할 근거는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김원철 보증금 확인. 2026.02.04 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 현재 점유상태를 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.07.16 확약의 적용 대상과 범위, 잔존보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 주재선에 대한 실질 인수 0원 판단을 김원철에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 매각 후 처리 관계를 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 139,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 입찰 직전 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 완전히 닫힌 사건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 긍정 요소는 주재선의 보증금 125,000,000원입니다. 현 회차에서는 전액 배당되고, 향후 유찰로 미배당이 생겨도 2026.07.16 확약에 따라 그 임차인에 대한 잔존보증금 반환청구권은 실질적으로 매수인에게 넘어오지 않는 구조입니다. 이 부분만 보면 큰 인수 위험 하나가 제거된 셈입니다.
하지만 김원철은 다릅니다. 말소기준보다 앞선 2026.02.04 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 확약 대상도 아닙니다. 여기에 현재 가격을 검증할 최근 실거래 자료까지 없으므로, 이 물건을 지금 단계에서 “권리 완전 안전·가격 저렴”으로 분류하기는 어렵습니다. 주재선 리스크는 해소, 김원철 리스크는 미해소, 가격 메리트는 미확인. 이 세 문장이 입찰 판단의 핵심입니다.
