수원지방법원 2025타경51846. 광명시 소하동 ‘기아파크빌’ 4층 410호, 전용 18.03㎡ 아파트입니다. 표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 110,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 26,411,000원까지 떨어졌다는 점입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 임차권입니다. 을구 13번 이상미의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.01.27, 확정일자 2021.12.20이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다.

현재 최저가 26,411,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 875,398원을 먼저 제외한 뒤 이상미에게 25,535,602원이 배당되고, 남는 보증금 94,464,398원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 단순히 최저가와 인수액을 더하면 120,875,398원이지만, 경매가격이 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조이므로 가격 판단의 축은 보증금 약 120,000,000원으로 보는 것이 맞습니다. 즉 5회, 6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 이 물건의 실질취득 가격이 함께 싸지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

현재 사건의 말소기준은 2025.03.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이전에 존재했던 광남새마을금고 근저당, 하나은행 근저당, 이경자 근저당, 현대엔지니어링 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 이상미의 주택임차권은 전입·점유가 2022.01.27.로 현 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석

명확하게 금액이 확인되는 핵심 임차인은 이상미이며, 임차권등기와 매각물건명세서에 보증금 120,000,000원이 확인됩니다. 별도로 기재된 ‘주택도시’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. ‘이상미의’ 명의 기재는 전입·확정일자와 배당요구 사실은 있으나 보증금 금액 확인이 필요합니다. 따라서 이상미 120,000,000원 외의 금액을 임의로 합산하지 않되, 확인되지 않은 점유·임차관계가 완전히 해소됐다고 단정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.2억

기아파크빌은 70세대, 2012.09.19. 준공이며 대상 전용면적은 18.03㎡입니다. 거래자료 7건의 전체 평균은 99,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 92,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 전용 16.63㎡ 3층 88,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 9.6% 하락했습니다.

겉으로만 보면 최저가 26,411,000원은 최근 12개월 평균의 28.7%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 최저가에 대항력 임차보증금 미배당액을 더해야 하므로 실질취득 기준이 약 120,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 92,000,000원보다 28,000,000원 높고, 최신 거래 88,000,000원보다 32,000,000원 높습니다. 따라서 “감정가의 24%라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)

현재 회차 예상 매수인 인수액은 94,464,398원입니다. 5회 유찰 시 102,245,079원, 6회 유찰 시 107,691,555원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 미배당액 증가로 치환되는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 실질가격은 거의 그대로

회차가 진행될수록 법원 최저가는 26,411,000원 → 18,487,700원 → 12,941,390원으로 낮아지지만, 인수액은 94,464,398원 → 102,245,079원 → 107,691,555원으로 커집니다. 집행비용 추정 영향으로 단순 합산액은 120,000,000원을 조금 웃돌지만, 경제적 본질은 보증금 120,000,000원을 떠안는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 18.03㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 중 4층입니다.
• 입지. 안서중학교 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대이며 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·용도지역. 북측·동측 중로, 남측 소로에 접하며 제2종일반주거지역입니다.
• 토지 특성. 토지면적 1,402.7㎡, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,269,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 70세대, 전용 18.03㎡의 소형 아파트이며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 26,411,000원이 아니라 대항력 임차보증금 승계까지 포함한 약 120,000,000원을 가격 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 이상미 보증금 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 94,464,398원입니다. 실제 배당표 확정액이 달라지면 최종 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 추가 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 명의가 있어 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 실제 점유·보증금·대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 92,000,000원, 최신 거래 88,000,000원, 최근 추세 -9.6%입니다. 전체 평균 99,000,000원만 보고 가격을 높게 잡으면 안 됩니다.
• 유찰을 기다린다고 해결되지 않음. 5회·6회 유찰 시에도 최저가 하락분만큼 인수액이 증가하므로 일반적인 ‘유찰 후 가격 메리트’ 논리가 작동하지 않습니다.
• 토지거래허가구역 확인. 대상 토지가 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 대조하고 입찰해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “약 1.2억 인수형”

이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 110,000,000원짜리 아파트의 최저가가 26,411,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 그 숫자는 이 사건의 실제 가격을 설명하지 못합니다. 이상미의 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원이 있고, 현재 회차에서는 미배당액 94,464,398원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 만큼 실질취득 기준은 약 120,000,000원에서 거의 움직이지 않습니다.

그런데 최근 12개월 평균 거래가는 92,000,000원, 최신 거래는 88,000,000원이고 가격 추세는 -9.6%입니다. 즉 이 물건은 최저가가 시세보다 싼 사건이 아니라, 실질취득가가 최근 시세를 상당히 웃도는 대항력 인수형 사건입니다. 여기에 4회 유찰과 추가 점유관계 미상 요소까지 겹칩니다. 결론은 간단합니다. 낮은 최저가에 현혹될 사건이 아니라, 인수보증금과 최근 하락 시세를 먼저 봐야 하는 고위험 구조입니다.