13,925,000원
수원지방법원 2025타경51862. 안산시 상록구 부곡동 686-17, 지층 비01호의 다세대주택입니다. 감정가 58,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 13,925,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2008.06.23 북삼새마을금고 근저당권이며, 이후 안산시·국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 매수인에게 계산된 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격의 질과 물건의 환금성을 더 세밀하게 봐야 합니다. 최근 거래 평균만 보면 최저가가 낮지만, 대상 전용면적 30.63㎡와 비교 거래의 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 거래 추세는 -54.1%로 하락 방향입니다. 즉 67.4%라는 숫자만으로 “시세보다 확실히 저렴하다”고 단정하기보다는, 지층이라는 물리적 조건과 4회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17 지층 비01호 · 성호로12안길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 30.63㎡ · 지층 비01호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 · 제2층 건물 내 지층 비01호 |
| 소유자 | 이길수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 13,925,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 10,709,977원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 임차인 없음. 과거 김성규 명의의 주택임차권등기가 있었으나 2008.11.12 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2008.06.23 설정된 북삼새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023년 안산시 압류, 2025년 임의경매개시결정과 국·안산시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기에는 2015.05.04 근저당권 변경등기로 채권최고액 6,500,000원이 기재돼 있습니다. 아래 예상배당은 현재 제시된 배당가정의 근저당 채권최고액 18,200,000원을 기준으로 표시합니다. 실제 배당 시 채권액은 원본과 배당요구 내역 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 67.4%라는 숫자보다 ‘면적 불일치·하락 추세’가 중요
거래 자료는 총 4건이며 평균 거래금액은 26,750,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 지표는 20,666,666원, 최신 거래는 2023.05 · 21,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -54.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 21.06㎡ | 지층 | 21,000,000원 |
| 2023.05 | 21.06㎡ | 지층 | 21,000,000원 |
| 2023.05 | 19.11㎡ | 지층 | 20,000,000원 |
| 2022.04 | 19.11㎡ | 1층 | 45,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 20,666,666원 |
현재 최저가 13,925,000원은 최근 12개월 평균 지표의 67.4%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 대상 면적은 30.63㎡이고 거래표본은 21.06㎡ 또는 19.11㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 대상 호수의 직접 시세로 그대로 대입하면 안 됩니다. 특히 최근 거래 추세가 -54.1%라는 점까지 감안하면, 과거 평균 26,750,000원이나 최고가 45,000,000원만으로 가격 매력을 높게 평가하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 650,650원 |
| 2. 근저당 · 북삼새마을금고 | 18,200,000원 | 13,274,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 기준 4,925,650원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용 30.63㎡의 지층 비01호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡중학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,519,000원/㎡, 토지면적은 276.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모·연식. 15세대, 준공일 1991.01.16입니다. 소규모·노후 다세대이고 지층이라는 점을 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적부터 재확인. 대상 전용 30.63㎡와 현재 비교 거래의 면적이 일치하지 않습니다. 20,666,666원이라는 최근 평균을 대상 호수의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -54.1%입니다. 전체 평균 26,750,000원이나 과거 최고가 45,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 지층 현황 확인. 대상은 지층 비01호입니다. 현장 상태와 실제 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원본 대조. 집합건축물대장상 옥상 12㎡·18㎡ 위반건축물 표시가 대상 호수 가치와 거래에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 현재 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 재확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 5회 유찰 시 9,747,500원, 6회 유찰 시 6,823,250원으로 제시돼 있습니다. 가격만 낮아지는 대신 환금성 신호도 함께 악화되는 구조인지 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다, 왜 4번 유찰됐는가”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 감정가 58,000,000원에서 현재 13,925,000원까지 가격이 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 지표의 67.4%라는 수치도 눈에 띕니다.
하지만 경매에서 할인율만 보면 안 됩니다. 대상은 지층 다세대주택이고 이미 4회 유찰됐습니다. 비교 실거래는 대상 전용 30.63㎡와 면적이 일치하지 않으며, 최근 거래 추세도 -54.1%입니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 등재와 세금 압류까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 단순하지만, 가격·환금성·건축물 상태는 보수적으로 검증할 물건”입니다. 13,925,000원이라는 절대가격보다 왜 이 가격까지 내려왔는지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
