수원지방법원 2025타경51946. 안산시 상록구 본오동 현대파크빌 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강진욱으로, 2021.07.15 매매를 원인으로 123,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.12.09 안산시 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 박근우의 임차관계입니다. 박근우는 2021.05.14 확정일자를 받고, 2021.06.25 전입·점유를 개시했으며 보증금은 123,000,000원입니다. 원래라면 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있지만, 주택도시보증공사가 박근우의 승계인으로 제출한 확약 때문에 해당 승계분의 잔존 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 680-2 현대파크빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 샘골로1길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 49.67㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강진욱 (2021.07.15 매매 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 준공 / 세대수 | 2011.06.28 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심
을구 1번 김연자 근저당권 100,000,000원은 2019.11.01 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.09 안산시 압류입니다. 박근우의 전입일 2021.06.25는 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자 2021.05.14와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 확약 밖 미상 항목은 분리 확인
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근우 | 2021.06.25 / 2021.05.14 | 123,000,000원 | 대항력 있음 | 가능 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 0원* |
| 이승현 | 2025.02.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연지 | 2025.02.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상수 | 2025.02.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주택도시 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
이승현·이연지·이상수는 모두 전입일이 2025.02.17로 말소기준권리인 2022.12.09보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘주택도시’로 기재된 항목은 전입신고일, 보증금, 확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 박근우 승계분에 대한 2026.05.26 확약과 동일한 권리관계라고 단정하지 않고 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 145,000,000원은 최근 평균의 103.2%
현대파크빌은 8세대 규모이고 준공일은 2011.06.28입니다. 동일면적 49.67㎡의 거래는 2021.07 4층 123,000,000원, 2022.05 2층 158,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 140,500,000원이며, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 145,000,000원은 그 평균의 103.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 49.67㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2021.07 | 49.67㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.67㎡ | 2건 | 140,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 박근우 보증금 | 123,000,000원 | 123,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,060,000,000원 | 19,170,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 123,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 145,000,000원 가정에서는 박근우 보증금 123,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 19,170,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 1,163,830,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산액과 실질 인수 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 계산 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 100% | 145,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 80% | 116,000,000원 | 9,424,000원 | 박근우 승계분 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 64% | 92,800,000원 | 32,270,400원 | 박근우 승계분 실질 0원* |
* 9,424,000원과 32,270,400원은 대항력 있는 박근우 보증금의 미배당을 기준으로 한 시나리오상 계산액입니다. 다만 2026.05.26 확약에 따라 주택도시보증공사가 박근우 승계분의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 해당 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 박근우 승계분에 대한 판단이며, 별도 미상 점유·임차 항목까지 자동으로 같은 취급을 하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오1동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 중 4층 402호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 234.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하고 공시지가는 1,801,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현대파크빌은 8세대이고 동일면적 거래 건수는 2건으로, 가격 판단 시 거래 표본의 폭을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조하세요.
- ‘주택도시’ 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 성격을 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자. 이승현·이연지·이상수의 전입일은 2025.02.17로 말소기준 2022.12.09보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 기준. 실질취득 145,000,000원은 최근 12개월 평균 140,500,000원의 103.2%입니다. 현재 가격을 최근 평균보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰로 표시되고 현대파크빌 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강점, 가격과 미상 점유는 보수적으로”
이 사건의 가장 큰 권리상 위험은 말소기준보다 앞선 박근우의 123,000,000원 보증금이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 승계인으로 제출한 2026.05.26 확약에 따라 그 승계분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 반면 별도 ‘주택도시’ 기재는 대항력 판단 자료가 미상이고, 가격도 현재 145,000,000원이 최근 12개월 평균 140,500,000원의 103.2%입니다. 3회 유찰과 8세대 규모까지 함께 보면, 주된 임차권 위험은 확약으로 낮아졌지만 현재 가격을 싸다고 볼 수 없고 미상 점유관계 확인이 남아 있는 물건입니다.
