수원지방법원 2024타경62129. 용인시 기흥구 동백동 631-10의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 1,272,054,400원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 623,307,000원입니다. 외형상 절반 가까이 내려온 가격이지만, 권리분석의 핵심은 할인율보다 임차인 구조와 배당 부족입니다. 말소기준권리는 2008.04.30 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 305,500,000원 근저당권입니다.
확인된 임차인은 총 12명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 장인지·허재헌·김수철·홍설희·김성민·조성일은 주택임차권등기가 있으나 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 금전상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신선희·김영록·이연서·김민지·KANG BINGLIE· JIN ZHENGSHU는 보증금이 확인되지 않아, 인수 문제와 별개로 점유·명도와 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백동 631-10 · 경기도 용인시 기흥구 평촌2로1번길 16-15 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 주택 4가구 · 2층 주택 2가구 · 3층 주택 2가구 · 옥탑 계단실 및 복도 |
| 토지 | 230.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,272,054,400원 / 623,307,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 237,450,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유관계는 복잡하다
2008.02.28 강수민의 전세권 75,000,000원이 말소기준보다 먼저 설정됐지만 2010.04.01 해지로 이미 말소됐습니다. 2017년 한국토지주택공사의 101호 주택임차권 69,000,000원도 2018.03.06 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2008.04.30 근저당권이며, 이후의 가압류, 경매개시결정과 현재 남아 있는 주택임차권등기 6건은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신선희 | 2024.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영록 | 2014.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연서 | 2018.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KANG BINGLIE | 2019.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHENGSHU | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장인지 · 임차권등기 | 2018.03.05 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재헌 · 임차권등기 | 2019.12.27 | 115,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수철 · 임차권등기 | 2017.10.27 | 63,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍설희 · 임차권등기 | 2022.11.30 | 190,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성민 · 임차권등기 | 2022.11.29 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성일 · 임차권등기 | 2021.11.10 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차권등기자 6명의 확인 보증금 합계는 698,500,000원입니다. 다만 이 금액은 매수인 인수액이 아닙니다. 모두 말소기준일 이후 전입·임차권으로 자료상 대항력이 없고 매각으로 소멸하기 때문입니다. 반면 보증금이 확인되지 않은 점유자 6명은 금액 자체가 확인되지 않으므로 명도 협상과 배당관계의 불확실성으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 623,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,633,070원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 305,500,000원 | 305,500,000원 |
| 3. 가압류 · 성남동부새마을금고 | 997,284,060원 | 309,173,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,302,784,060원 중 614,673,930원이 배당되고 688,110,130원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 동백초등학교 남서측 인근으로 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 동백평촌로 등 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2008.01.15입니다. 도시가스·개별난방, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 이용. 1층은 대장상 다가구주택 2가구이나 현황은 1층 전체가 4가구로 이용 중이며, 2층 2가구·3층 2가구입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,768,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다가구주택의 실제 거래·수익가치를 별도로 대조해야 합니다.
- 12명 점유관계 대조. 호실별 실제 점유자, 퇴거 여부, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료와 맞춰 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6명 확인. 신선희·김영록·이연서·김민지·KANG BINGLIE·JIN ZHENGSHU의 보증금은 확인되지 않아 명도 협의에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 장인지 관계 확인. 임차권등기자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계를 원본 서류에서 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 등기의 현재 효력과 낙찰 후 처리방식을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기·배당순위 자료를 대조해야 합니다.
- 1층 현황 확인. 대장상 2가구와 현황 4가구의 이용 차이가 명도·임대수익·시설 상태에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 말소기준권리가 2008년으로 매우 이르고, 확인된 임차인들의 전입은 모두 그 이후입니다. 그래서 매수인 금전 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 다가구주택은 집합건물 한 호실과 다릅니다. 실제 임차인 12명, 확인 보증금만 698,500,000원, 보증금 미상 점유자 6명, 임차권등기 6건이 동시에 존재합니다. 현재 매각가 623,307,000원을 가정하면 채권 미배당도 688,110,130원에 이릅니다.
두 번 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 ‘반값이니 싸다’는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리 인수보다 명도·점유정리·민간임대주택등기 확인·실제 시세 검증이 승부처입니다. 권리의 금전적 승계는 낮지만 운영 난도와 불확실성이 높은 유형으로 보는 것이 적절합니다.
