수원지방법원 2024타경104276. 수원시 장안구 천천동 화서역푸르지오더에듀포레 105동 6층 603호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3·욕실2·주방 및 식당·발코니의 아파트이고, 벽식구조 평지붕 지상25층 건물 중 6층에 위치합니다. 사용승인일은 2009.01.16.입니다. 현 소유자 김인화는 2019.09.25. 거래가액 306,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점도 같은 날입니다. 2019.09.25. 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 300,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 씨에스파이낸스대부의 근저당들이 차례로 설정됐지만 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경104276 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 화산로 85, 105동 6층603호 (천천동,화서역푸르지오더에듀포레) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 방3·욕실2·주방 및 식당·발코니 · 지상25층 중 6층 |
| 소유자 | 김인화 · 2019.09.25. 매매 · 거래가액 306,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 550,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구액 | 233,912,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 화서역푸르지오더에듀포레 · 2,571세대 · 사용승인 2009.01.16. |
① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 매각으로 정리
말소기준은 2019.09.25. 을구 1번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 300,000,000원이고, 2022.07.07. 변경등기로 채권최고액 263,450,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤의 씨에스파이낸스대부 근저당 150,000,000원·105,000,000원·45,000,000원과 2025년의 두 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 권리 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리는 없더라도 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 평균의 78.2%
화서역푸르지오더에듀포레 동일 면적 59.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 703,083,333원, 최신 거래는 2026.08. 790,000,000원입니다. 최저매각가 550,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%로, 신건임에도 최근 거래가격보다 낮은 구간에 놓여 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 25 | 775,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 2 | 668,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 658,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 7 | 670,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 5 | 673,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 10 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 19 | 678,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 703,083,333원 |
표본의 최저 거래는 658,000,000원, 최고 거래는 790,000,000원이고, 최저매각가는 550,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 비교한 비율도 78.2%로 확인됩니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 550,000,000원이며, 시세 비교에서 별도의 임차보증금 승계액을 더할 요소는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 550,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,900,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사씨에스파이낸스대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사씨에스파이낸스대부 | 105,000,000원 | 92,100,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사씨에스파이낸스대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 600,000,000원 중 예상배당은 542,100,000원이고 미배당은 57,900,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 550,000,000원 | 542,100,000원 | 57,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 440,000,000원 | 433,200,000원 | 166,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 253,728,000원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 57,900,000원에서 166,800,000원, 253,728,000원으로 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 배당 부족을 낙찰자가 별도로 부담하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정천중학교 북서측 인근에 위치하며 근린생활시설·아파트·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽식구조 평지붕 지상25층 건물 중 6층 603호이며, 사용승인일은 2009.01.16.입니다. 급배수·위생·승강기·지역난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 16미터, 남동측 약 25미터, 서측 약 8미터, 북서측 약 16미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형입니다.
- 규제. 정비구역·도시교통정비지역·과밀억제권역과 교육환경 보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 단지는 2,571세대이고 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 550,000,000원은 최근 12개월 평균 703,083,333원의 78.2%입니다. 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.08. 790,000,000원입니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 권리 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·점유원인·인도 가능성을 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2019.09.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 변동 여부를 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납, 내부 수선상태, 실제 인도비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.09.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 씨에스파이낸스대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건 최저가 550,000,000원으로, 동일 면적 최근 12개월 평균 703,083,333원의 78.2%입니다. 최근 12건의 거래 범위도 658,000,000원에서 790,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 정리 + 최근 시세 대비 낮은 최저가”가 장점입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 최종 판단 전에 점유와 내부 상태를 확인하는 절차가 남아 있습니다.
