98,980,000원
수원지방법원 2025타경51977. 안산시 상록구 사동 신화드림빌 3층 301호, 전용 72.43㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기부에는 보증금 198,000,000원의 주택임차권이 남아 있고, 임차인 여동기는 2020.11.30. 전입·점유, 2020.09.22. 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차의 배당 가정대로라면 보증금 중 96,798,360원만 배당되고 부족분 101,201,640원이 원칙적으로 매수인에게 넘어갑니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 확약이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 여동기의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금을 전액 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 2025.09.24. 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 여동기 임차권과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1279-6 신화드림빌 3층 301호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 후곡1길 26-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 72.43㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김도연 (2020.11.30. 매매, 거래가액 198,000,000원 · 2020.12.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
과거 안산제일신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당과 중소기업은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.01.11. 등기된 여동기의 주택임차권과 2025.03.31. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 여동기의 전입·점유일은 2020.11.30., 확정일자는 2020.09.22.로 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 여동기 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2020.11.30. 2020.09.22. | 대항력 有 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 대항력 포기 확약 실질 인수 0원 |
실제 임차관계는 여동기 1명으로 보고, 주택도시보증공사는 그 임차권의 승계인으로 판단하는 것이 확약서 내용과 일치합니다. 따라서 보증금을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 이 확약은 여동기 임차권 및 그 승계분에만 적용됩니다. 확약 밖의 별도 임차인이 존재한다면 그 인수위험까지 함께 포기된 것으로 볼 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 원칙상 대항력 인수형이지만, 확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득은 98,980,000원입니다. 신화드림빌 동일 면적 72.43㎡의 최신 확인 거래는 2023.10. 4층 174,000,000원 한 건이며, 시세지표의 최근 12개월 평균도 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 72.43㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.43㎡ | 1건 | 174,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 98,980,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 174,000,000원의 56.9%입니다. 가격만 놓고 보면 상당한 할인 구간입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 최신 거래월도 2023.10.이므로, 아파트처럼 다수 실거래를 평균 낸 시세와 같은 수준의 신뢰도를 부여하기는 어렵습니다. 건물 전체 세대수도 8세대여서 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 여동기 보증금(우선변제) | 198,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 여동기 보증금 부족분은 101,201,640원으로 산정됩니다. 이는 확약을 반영하지 않은 원칙상 인수액입니다. 2025.09.24. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 여동기 승계분의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전·후를 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 98,980,000원 | 101,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,286,000원 | 130,361,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,500,200원 | 150,772,804원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰이 진행될수록 여동기 보증금의 미배당분이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 반대로 2025.09.24. 확약이 그대로 적용되는 한, 여동기 승계분에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 이 물건은 확약 원문과 적용 범위 확인이 권리분석의 최우선 체크포인트입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다.
- 입지. 안산상록경찰서 남측 인근으로 다세대주택이 밀집한 주거지대이며, 관공서·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성, 노선버스 정류장 위치와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로장방형이며 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,587,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 신화드림빌은 8세대 규모이며 동일면적 확인 거래는 1건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 표본이 적어 매도 시 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.09.24. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 여동기 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 여동기 임차권 승계분에만 적용됩니다. 확약 밖의 별도 임차인 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 동일면적 거래는 2023.10. 174,000,000원 한 건입니다. 56.9%라는 비율만으로 현재 매도 가능가를 단정하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층까지 함께 봐야 합니다.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유가 권리라면, 확약이 진짜인지부터 본다”
겉으로만 보면 감정가 202,000,000원이 98,980,000원까지 떨어진 2회 유찰 다세대입니다. 그러나 원래 구조는 보증금 198,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현 회차에서도 101,201,640원을 매수인이 떠안을 수 있는 물건입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 2025.09.24. 주택도시보증공사의 확약입니다. 임차권자 여동기의 승계인으로서 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 승계분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그래서 현 회차 실질취득 98,980,000원은 시세지표 174,000,000원의 56.9%까지 낮아집니다.
다만 8세대 소규모 다세대이고 동일면적 실거래가 1건뿐이라는 점은 분명한 약점입니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만, 확약 원문 확인과 환금성 검토가 선행돼야 하는 유형입니다. 권리분석의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 적용 범위와 임차권 말소 실행 가능성입니다.
