수원지방법원 2025타경954. 권선구 평동 수원공구유통타운 에이동 4층 402호로, 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 ‘의원’, 현황은 ‘사무실’로 이용 중입니다. 현재 소유자는 지산종합건설주식회사이며, 말소기준권리는 2023.07.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 288,000,000원입니다. 이 기준 이후 설정된 가압류와 압류, 2025.03.06. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체는 매수인 인수액이 0원으로 정리됩니다. 다만 이 사건은 후순위 채권이 매우 많아 435,000,000원에 매각된다고 가정해도 채권 미배당액이 2,531,327,846원입니다. 이 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지는 않지만, 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있다면 배당순서가 달라질 수 있어 배당표를 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 평동 23-28 수원공구유통타운 에이동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 매송고색로 873 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 ‘의원’ · 현황 ‘사무실’ |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 지상4층 · 제4층 제402호 · 사용승인일 2004.07.30 |
| 소유자 | 지산종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사신한은행 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 다수 권리 소멸
말소기준은 2023.07.27. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2024.06.18. 가교기업 가압류를 시작으로 동해기초건설, 신용보증기금, 신보2023제18차유동화전문 유한회사, 중소기업은행, 유영권, 유윈정보통신, 케이비국민카드, 오케이저축은행의 가압류와 국·수원시·국민건강보험공단·권선구청장·시흥시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 435,000,000원이고 현재 0회 유찰인 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 감정가가 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 가압류 · 주식회사 가교기업 | 48,432,400원 | 48,432,400원 |
| 가압류 · 주식회사 동해기초건설 | 12,702,000원 | 12,702,000원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 816,000,000원 | 79,115,600원 |
| 가압류 · 신보2023제18차유동화전문 유한회사 | 1,470,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 50,288,143원 | 0원 |
| 가압류 · 유영권 | 24,830,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 유윈정보통신 | 29,700,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 39,625,303원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 2,959,577,846원, 채권자 예상배당은 428,250,000원, 미배당은 2,531,327,846원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신한은행 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 435,000,000원 | 428,250,000원 | 2,531,327,846원 | 288,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 348,000,000원 | 342,328,000원 | 2,617,249,846원 | 288,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 2,685,875,446원 | 273,702,400원 |
신건과 1회 유찰 시에는 신청채권자인 신한은행의 288,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 2회 유찰 시 매각가 278,400,000원에서는 신한은행 배당도 273,702,400원으로 줄어듭니다. 이 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 ‘의원’이나 현황은 ‘사무실’로 이용 중입니다.
- 주위환경. 벌말교차로 남서측 인근으로 다수의 공구유통타운·상업용건물·중고차매매단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 35M, 북동측 약 6M, 북서측 약 8M의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며 비행안전제4구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 검증. 최근 실거래 자료가 없어 435,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 주변 동일 용도·면적·층의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세는 예상배당 순서를 바꿀 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 2025.03.06. 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사의 공매 진행 여부를 법원경매와 함께 확인해야 합니다.
- 현황 사용 확인. 공부상 의원, 현황 사무실이므로 실제 사용형태와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정 참고사항은 임대미상입니다. 현장점유와 사업자등록·전입·임대차관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 매각기일 2026.09.09. 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건은 2023.07.27. 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다.
하지만 현재는 435,000,000원 신건이고 가격을 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건, 공매공고, 현재 회차 기준 2,531,327,846원의 채권 미배당이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 보류”입니다. 감정가만으로 응찰가를 정하기보다 실제 근린시설 거래·임대수익과 세금·공매 진행을 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
