수원지방법원 2025타경1591. 화성시 팔탄면 가재리 15 소재 물건으로, 감정평가상 제조업소로 이용 중입니다. 토지는 920.0㎡ 잡종지이고 자연녹지지역이며, 철파이프조 판넬지붕 단층 제조장은 1996.12.18. 사용승인됐습니다. 이번 경매는 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
등기상 말소기준은 2020.03.31. 설정된 국민은행 근저당 486,000,000원입니다. 그 이후의 고위드·서울보증보험·우미숙·국민은행·신용보증기금의 가압류와 신용보증기금 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 박제희가 2013.11.04. 전입했고 대항력이 인정되어 보증금 10,000,000원이 별도 인수 대상으로 계산돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1591 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 가재리 15 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 팔탄면 신양3길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소로 이용중 |
| 토지 | 잡종지 · 920.0㎡ · 자연녹지지역 · 공업용 |
| 건물 | 철파이프조 판넬지붕 단층 제조장 · 사용승인일 1996.12.18. |
| 소유자 | 장대규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 708,105,000원 / 708,105,000원 (신건) |
| 청구금액 | 396,532,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수를 분리해서 본다
과거 중소기업은행 근저당과 예정임 근저당, 화성시·국의 압류, 이전 강제경매 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.03.31. 국민은행 근저당이고, 그 이후 살아 있는 담보·가압류·경매개시등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박제희 | 198.0000㎡ | 2013.11.04 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조는 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 각 회차에서 매수인 인수 10,000,000원은 별도 더해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 708,105,000원 | 10,000,000원 | 718,105,000원 | 1,565,244,383원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 566,484,000원 | 10,000,000원 | 576,484,000원 | 1,705,449,173원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 453,187,200원 | 10,000,000원 | 463,187,200원 | 1,817,613,005원 |
④ 예상배당표 (매각가 708,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,481,050원 |
| 인수 · 임차인 박제희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 486,000,000원 | 486,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 고위드 | 628,959,161원 | 212,623,950원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 181,818,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 변경 | 167,371,632원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신용보증기금 | 320,760,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우미숙 | 189,815,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 30,844,358원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 258,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,263,868,333원 중 예상 배당액은 698,623,950원이고, 미배당은 1,565,244,383원입니다. 박제희 보증금 10,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인 인수로 별도 처리됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진우아파트 남측 인근으로, 소규모 공장지대입니다. 공장·창고·근린생활시설·단독주택·농경지가 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 제조업소로 이용 중입니다.
- 토지. 920.0㎡ 잡종지, 공업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 응찰가와 별개로 박제희 보증금 10,000,000원을 실질취득원가에 반드시 더해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차면적 198.0000㎡, 보증금 10,000,000원, 월차임 1,100,000원 및 실제 점유·계약 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 제조업소로 이용 중이며 토지는 자연녹지지역·잡종지입니다. 현재 이용상태와 규제사항을 함께 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 각 회차의 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위는 지워져도, 선순위 임차인은 남는다”
이 사건의 등기부는 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 임차인 때문에 결론이 달라집니다. 박제희의 전입일 2013.11.04.는 국민은행 말소기준 2020.03.31.보다 빠르고, 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수로 계산돼 있습니다. 현재 신건의 최저매각가는 708,105,000원이지만 실제 취득부담은 718,105,000원입니다. 등기상 후순위 소멸만 보고 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 포함한 총취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
