수원지방법원 2025타경52079. 시흥 은행동 한양그랑쥬테의 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 나동 3층 301호입니다. 소유자 홍은이는 2021.06.02. 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2021년 서수원새마을금고 근저당권 두 건은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 매각으로 소멸하는 말소기준은 2025.04.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 그보다 앞선 2021.06.02. 전입·점유·확정일자를 갖춘 소시은의 임차권입니다. 임차보증금은 255,000,000원이고 임차권등기는 2023.06.23. 이뤄졌습니다. 원칙대로라면 현재 239,000,000원 매각 시 집행비용을 제외한 배당 후 20,146,000원이 남아 매수인에게 인수될 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01.자로 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈으므로, 소시은에 관한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52079 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-49 나동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 홍은이 (2021.06.02. 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소시은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.02 | 2021.06.02 | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
| 소시은의 | 주거 | 2021.06.02 | 2021.06.02 | 0원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확인 필요 |
주택도시보증공사는 비고에서 “임차권자 소시은의 승계인”으로 기재돼 있습니다. 다만 명세서의 별도 점유 기재가 동일 권리관계의 중복인지 여부는 원문으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 17.9% 높고 하락 추세
한양그랑쥬테는 24세대, 2021.05.06. 준공입니다. 비교 대상 면적은 49.58㎡이고 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 217,833,333원이지만 과거 255,000,000원 거래들이 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 202,800,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.78㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 51.69㎡ | 5 | 212,000,000원 |
| 2026.03 | 49.78㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 48.36㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.08 | 53.78㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 202,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 217,833,333원 |
최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 202,800,000원의 117.9%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 최근 12개월 거래는 이전 거래군 대비 -11.3%로 하락했고, 현재 실질취득 239,000,000원은 이 하락장 시세보다 높은 수준입니다. 따라서 과거 전체 평균 217,833,333원을 기준으로도 이 물건을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 소시은 보증금 | 255,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 소시은 보증금 부족분은 20,146,000원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약으로 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 미상 점유권리는 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 배당구조상 잔존보증금 | 확약 반영 소시은 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 100% | 239,000,000원 | 20,146,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 191,200,000원 | 67,276,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 152,960,000원 | 104,981,440원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 소시은의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력과 잔존 반환청구권을 포기한 확약이 있으므로, 소시은 기준으로는 낙찰가가 곧 실질취득가가 됩니다. 그렇더라도 현재 239,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 검바위초등학교 남서측 근거리에 위치하며 공동주택·단독주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 중 3층이며 도시가스 개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,707,000원/㎡, 토지면적 700.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이며 최근 거래는 있으나 최근 거래군이 이전보다 -11.3% 낮아 가격 하락 흐름이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 효력을 직접 확인하세요.
- 별도 점유 기재 대조. “주택도시”의 전입일·보증금이 미상입니다. 소시은 관련 승계·중복 기재인지 독립 점유자인지 명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 239,000,000원은 최근12개월 평균 202,800,000원의 117.9%이며 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.3% 낮으므로 과거 255,000,000원 거래가를 기준으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 권리관계와 가격 모두 응찰 저해 요인이 있었는지 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 시흥시·평택시 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위와 부담 가능성을 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 처음 보면 보증금 255,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 매각가에서 20,146,000원이 남습니다. 하지만 2026.06.01. 제출된 확약으로 소시은에 관한 대항력·잔존 반환청구권·임차권등기 문제가 해소되는 구조라, 주된 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 239,000,000원은 최근12개월 평균 202,800,000원의 117.9%이고, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 거래 추세도 -11.3% 하락입니다. 게다가 이미 3회 유찰됐습니다. 주된 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 가격은 여전히 높고, 확약 밖 미상 점유 기재도 남아 있습니다. 따라서 현재 회차는 가격과 권리 모두 추가 확인이 필요한 보수적 접근 구간입니다.
