수원지방법원 2025타경1751. 용인시 기흥구 구갈동 한양아파트 101동 7층 707호 아파트입니다. 현재 소유자는 김미선·이상우가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2023.08.22. 하나은행 근저당권 채권최고액 403,700,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 한국투자캐피탈 근저당, 서울신용보증재단 가압류, 신승희 근저당, 토스뱅크 가압류 및 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
채권총액은 매각대금보다 크고 예상 미배당액도 발생하지만, 이것이 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 대항력 보증금 승계 문제는 없습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 복잡한 후순위 채권 규모보다 말소기준 전후 관계와 실제 취득가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 396 한양아파트 101동 7층707호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 88.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 7층 |
| 소유자 | 김미선 2분의 1 · 이상우 2분의 1 (2023.05.11. 매매, 거래가액 525,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 386,203,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제 순위 다툼은 없습니다. 2023.08.22. 하나은행 근저당을 기준으로 한국투자캐피탈 근저당 115,200,000원, 서울신용보증재단 가압류 11,874,972원, 신승희 근저당 600,000,000원, 토스뱅크 가압류 153,276,276원 및 2025.09.22. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 소멸 처리됩니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 평균의 93.9%
한양수자인, 전용 88.85㎡ 기준 최근 거래를 보면 2026년 2월부터 8월 사이 표본이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 607,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 670,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득가는 570,000,000원으로 최근 12개월 평균의 93.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 88.85㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 88.85㎡ | 13 | 668,000,000원 |
| 2026.06 | 83.0㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 2026.04 | 88.85㎡ | 5 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 88.85㎡ | 12 | 649,000,000원 |
| 2026.03 | 88.85㎡ | 6 | 637,000,000원 |
| 2026.02 | 88.85㎡ | 11 | 645,000,000원 |
| 2026.02 | 88.85㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 88.85㎡ | 6 | 615,000,000원 |
| 2026.02 | 88.85㎡ | 10 | 615,000,000원 |
| 2026.02 | 88.85㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 88.85㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 607,000,000원 |
최근 거래 범위는 380,000,000원~670,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 평균 607,000,000원 하나만으로 특정 호수 적정가를 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 신건 최저가 570,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.9%이고, 최신 거래 670,000,000원보다도 낮아 현재 가격이 최근 평균 이상인 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 403,700,000원 | 403,700,000원 |
| 3. 근저당 · 한국투자캐피탈주식회사 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,874,972원 | 11,874,972원 |
| 5. 근저당 · 신승희 | 600,000,000원 | 31,125,028원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,276,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,284,051,248원 중 예상배당 561,900,000원, 미배당 722,151,248원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 570,000,000원 | 561,900,000원 | 722,151,248원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 835,011,248원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 925,158,448원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 358,892,800원으로 청구액 386,203,875원에 미치지 못하지만, 그 부족분을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 구갈동 ‘구갈초등학교’ 북측 인근. 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 각급학교 및 관공서가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 7층 단위세대이며, 위생·급배수·승강기· 소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비예정구역·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,342,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 한양수자인은 624세대, 1993.12.24. 준공이며 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다. 다만 거래가격 편차가 커 개별 호수 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.08.22. 을구 18번 하나은행 근저당권을 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임대관계 현장 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 현황을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 607,000,000원, 최신 거래 670,000,000원, 거래 범위 380,000,000원~670,000,000원을 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·점유. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 명도 필요 여부는 별도로 확인하세요.
- 토지이용 규제. 정비예정구역·토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서 기재 내용을 입찰 목적에 맞게 원문 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 가격과 현장 상태
이 사건은 임차인 보증금 승계가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 채권 규모는 크지만 말소기준 이후 권리로 정리되어 있어, 채권 미배당 규모가 곧 매수인의 추가 부담으로 연결되는 사건은 아닙니다. 가격 측면에서는 실질취득 570,000,000원이 최근 12개월 평균 607,000,000원의 93.9%이고 최신 거래 670,000,000원보다 낮습니다. 다만 동일·유사 면적 거래가 380,000,000원부터 670,000,000원까지 넓게 분포합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 상태를 확인한 뒤 상한을 정할 물건입니다.
