수원지방법원 2025타경52129. 시흥시 능곡동 시흥플랑드르 2층 2050호, 공부상 판매시설인 근린시설입니다. 김성곤·최혜훈이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있고, 2021.06.24. 소유권이전 당시 거래가액은 580,300,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 472,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 248,430,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 배당계산에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행 근저당에 우선 배당되고, 시흥플랑드르상가관리단과 이후 경매개시결정 채권에는 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 이 미배당이 매수인에게 넘어가는 채무가 아니라는 것입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 871 시흥플랑드르 2층 2050호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 일반철골구조 · 7층 중 2층 2050호 |
| 소유자 | 김성곤 2분의 1 · 최혜훈 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.06.24. · 거래가액 580,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 248,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥플랑드르상가관리단 / 7,491,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.24. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 현존 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.12.14. 설정된 가압류는 이후 변경을 거쳐 2024.09.10. 해제로 말소됐고, 2024.08.01. 강제경매개시결정도 2024.09.03. 취하돼 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 점검 — 49%까지 내려왔지만 시세판단은 별개
현재 최저가는 248,430,000원, 감정가 대비 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 173,901,000원, 4회 유찰 121,730,699원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 248,430,000원 | 243,631,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 173,901,000원 | 317,116,954원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 121,730,699원 | 368,556,871원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 248,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,020원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 472,800,000원 | 244,151,980원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 시흥플랑드르상가관리단 | 7,491,670원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 7,491,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 4,278,020원을 제외한 매각대금이 농협은행 근저당에 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 채권자 총 미배당은 243,631,360원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시흥능곡역 북서측 인근의 시흥플랑드르 2층 2050호로, 주변은 근린상가·아파트단지·공원 등으로 이루어진 신흥택지개발지구 내 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 서해선 지하철 시흥능곡역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 감정평가 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 일반철골구조 건물로 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·화재탐지·경보·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 대로, 서측으로 소로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,223,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 감정가 507,000,000원에서 최저가 248,430,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 실거래 확인. 시흥능곡역 인근 유사 판매시설의 실제 거래가격과 동일 건물 내 거래를 확인해 응찰가 상한을 별도로 잡는 것이 중요합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 실제 입찰 시점 점유상태와 임대관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 신청채권자가 시흥플랑드르상가관리단인 점을 감안해 관리비 관련 현황과 부담 범위를 반드시 확인하세요.
- 권리 원본. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 구조지만 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하세요.
- 환금성. 판매시설은 주거용보다 임대수요와 재매각 수요의 영향을 크게 받으므로 유동성과 공실 리스크를 보수적으로 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.06.24. 농협은행 근저당, 이후 현존 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 248,430,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 조사일 현재 공실인 판매시설입니다. 실제 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 ‘2회 유찰·49%’만으로 저가매수라고 결론내리는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건의 승부처는 등기상 인수보다 실제 상권 수요와 공실을 감안해 얼마까지 응찰할지를 정하는 데 있습니다.
