수원지방법원 2025타경2082. 오산시 서동 ‘더샵오산엘리포레’ 103동 17층 1706호 아파트입니다. 감정가는 432,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 432,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김찬규이고, 2024년 4월 26일 소유권이전과 동시에 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 354,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 서울보증보험주식회사·한국주택금융공사·에스비아이저축은행·주식회사우리은행의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정, 추가 서울보증보험 가압류가 순서대로 들어왔습니다. 모두 말소기준보다 뒤입니다. 정희종의 주택임차권등기 역시 2026년 3월 12일로 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2082 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 서동 641 더샵오산엘리포레 103동 17층1706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 29층 내 17층 1706호 |
| 동일평형 | 59.98㎡ |
| 소유자 | 김찬규 · 거래가액 338,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 334,428,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 더샵오산엘리포레 · 927세대 · 2023.12.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 정리된다
핵심은 2024년 4월 26일 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 354,200,000원이고, 이 권리 이후 설정된 가압류와 임차권은 매각으로 소멸합니다. 신청채권액은 334,428,436원이며 현재 회차 예상배당에서는 농협은행 근저당에 354,200,000원이 배당되는 구조로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 정희종 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차조건 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정희종 전유부분 전부 | 보증금 30,000,000원 차임 월 900,000원 | 전입 2024.05.16 확정일자 2024.03.19 점유개시 2024.04.15 | 2026.03.12 | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 없음 |
임대차계약일자는 2024년 3월 19일, 점유개시는 2024년 4월 15일이지만 주민등록일자는 2024년 5월 16일입니다. 말소기준 근저당은 2024년 4월 26일이므로 전입이 뒤에 있어 정희종은 대항력 없는 후순위 임차인입니다. 2026년 3월 12일 임차권등기가 됐지만 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸하며, 매수인이 임차보증금 30,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.32억은 최근 평균보다 높다
동일 평형 59.98㎡의 최근 12개월 거래는 8건, 평균은 422,750,000원입니다. 현재 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.2%입니다. 최신 거래도 2026년 7월 431,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 6 | 431,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 409,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 9 | 432,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 21 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 16 | 438,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 28 | 425,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 24 | 407,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 8건 | 422,750,000원 |
전체 11건 평균은 411,454,545원이지만, 과거 2025년 1월·4월의 357,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 수준은 그 이전보다 10.9% 높은 흐름이므로 하락 추세는 아닙니다. 그렇더라도 현재 최저가가 최근 평균의 102.2%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 354,200,000원 | 354,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 37,566,760원 | 37,566,760원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 66,035,105원 | 33,513,240원 |
| 4. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 35,479,062원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리은행 | 75,816,477원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,463,352원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 574,560,756원, 예상 배당액은 425,280,000원, 미배당액은 149,280,756원입니다. 이 미배당은 채권자 측의 배당 부족분이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 432,000,000원 | 425,280,000원 | 149,280,756원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 234,599,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 276,480,000원 | 271,809,280원 | 302,751,476원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 정희종 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권이 충족되는 것으로 계산돼 있고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 271,809,280원으로 신청채권액 334,428,436원에 미치지 못합니다. 그러나 이 배당 부족이 매수인의 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가수초등학교 북측에 위치하며 주위는 아파트단지·산업단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 중 17층이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 더샵오산엘리포레는 927세대, 준공일은 2023.12.29입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균 422,750,000원의 102.2%입니다. 현재 회차에는 가격 할인 근거가 약합니다.
- 최신 실거래 확인. 2026년 7월 동일 평형 거래는 431,000,000원입니다. 응찰가를 정할 때 현재 최저가와 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 정희종은 말소기준 후 전입으로 대항력이 없고 임차권등기도 후순위입니다. 배당요구 및 임차권등기 관련 원본 서류를 최종 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 적용 대상을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당액 149,280,756원은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2024년 4월 26일 농협은행 근저당이고, 그 뒤의 가압류와 정희종 임차권은 모두 후순위입니다. 정희종의 주민등록도 말소기준보다 늦어 대항력 없음, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 422,750,000원의 102.2%입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 10.9% 높아 하락장은 아니지만, 그렇다고 신건 가격이 싸다는 뜻도 아닙니다. 최신 실거래 431,000,000원과도 비슷한 수준입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.
