수원지방법원 2025타경52338. 시흥시 거모동 경동타운 3동 지하층 B03호로, 감정 이용상태도 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 24,010,000원 자체가 아니라 90,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 임차인 현정아는 2022.04.06. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.16., 임차권등기는 2024.04.17.입니다. 말소기준으로 계산된 2025.05.13. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
확약이 없다면 현재 회차 배당 후 부족분 66,822,180원이 매수인에게 남아 최저가가 내려가더라도 실질취득액은 보증금 90,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 현정아의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1759-3 경동타운 3동 지하층비3호 · 경기도 시흥시 군자로533번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 36.59㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 지하층 B03호 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.14. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
현재 실제 임차인은 현정아 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 현정아의 승계인이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 현정아의 전입일 2022.04.06.은 말소기준인 2025.05.13.보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 등기상 임차권 역시 말소기준 이전 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 현정아 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2022.04.06 2022.03.16 | 대항력 있음 우선변제 | HUG 승계 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세와 지하층을 함께 봐야 한다
경동타운3동의 면적 일치 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 87,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 85,000,000원 1건이며, 최근 거래가 이전 거래 대비 -5.6% 흐름을 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.59㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 36.59㎡ | -1 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.59㎡ | 2건 | 87,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 24,010,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 85,000,000원의 28.2%입니다. 가격 차이 자체는 큽니다. 다만 표본이 최근 12개월 1건뿐이고, 최신 거래는 3층인 반면 본건은 지하층 B03호입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 현재 물건 역시 3회 유찰 상태이므로, 낮은 가격만으로 환금성이 검증됐다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 임차인 현정아 보증금 | 90,000,000원 | 23,177,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 현정아 보증금의 미배당액 66,822,180원이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 2025.09.11. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 금액은 실질 0원*으로 판단합니다. 확약은 현정아의 임차보증금에 대한 판단이며, 다른 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군자초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택이 밀집한 일반주택지대이고 간선도로변에는 소규모 점포·음식점이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다. 출입문에는 ‘B03호’로 표시돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 지하층 B03호. 위생설비·가스보일러 난방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역 관련 지정이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2025.09.11. 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원본 기록에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 현정아는 2022.04.06. 전입·점유, 2022.03.16. 확정일자로 원칙상 강한 대항력을 갖습니다. 확약 적용이 확인되지 않으면 룰상 인수 66,822,180원이 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 현정아 1명이며, 주택도시보증공사는 그 승계인입니다. 보증금 90,000,000원을 중복 계산하지 마세요.
- 지하층 현장 확인. 본건은 지하층 B03호입니다. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태와 실제 내부 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 적용. 최근 12개월 실거래는 85,000,000원 1건이고 해당 거래는 3층입니다. 본건 지하층에 그대로 대입하지 말고 개별 가격 차이를 반영해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -5.6%이므로 과거 전체 평균 87,500,000원을 기준으로 낙관적인 시세를 잡지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 감정가 70,000,000원이 3회 유찰돼 24,010,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 현정아의 보증금이 90,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차 미배당 66,822,180원을 떠안을 수 있는 구조입니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 2025.09.11. 주택도시보증공사의 확약입니다. 승계인이 우선변제권만 행사하고 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 이에 따라 실질취득은 현재 최저가 24,010,000원이고 최근 12개월 실거래 85,000,000원의 28.2% 수준입니다.
다만 가격 차이가 크다는 사실과 별개로, 본건은 지하층·15세대 규모·3회 유찰이라는 환금성 약점을 갖고 있고 최근 거래 추세도 -5.6%입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 출구전략은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
* 2025.09.11. 주택도시보증공사(임차권자 현정아의 승계인)가 제출한 확약서에 따라, 임대차보증금반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건을 반영한 판단입니다. 배당표상 룰상 인수액은 66,822,180원입니다.
