수원지방법원 2025타경52360. 안산시 상록구 본오동 한솔빌리지 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 높은 유찰 횟수나 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 최순애는 2022.09.15. 전입과 확정일자를 갖추고, 2024.10.21. 보증금 140,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.16. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 39,445,000원에서 예상되는 임차인 배당은 집행비용을 뺀 38,334,990원입니다. 따라서 미배당 보증금은 101,665,010원. 낙찰대금까지 합치면 매수인의 실질취득은 141,110,010원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘기 때문에, 이 유형은 실질취득이 대체로 보증금 140,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 최저가 자체를 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 853-6 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 본오로7길 46-7 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 · 대상면적 34.15㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권영찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최순애 / 148,185,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 집합건축물대장 | 용도는 도시형생활주택 · 등기사항전부증명서와 각층 면적 및 옥탑 부분에 차이 있음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다
말소기준은 2025.05.16. 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 그러나 임차인 최순애는 그보다 앞선 2022.09.15.에 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2024.10.21. 주택 전부에 대해 보증금 140,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 이 사건의 인수 위험은 추정이 아니라 매각조건상 핵심 권리입니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최순애 | 주택전부 | 2022.09.15 | 2022.09.15 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 101,665,010원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구일은 2025.05.12.입니다.
② 시세 비교 — 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득
한솔빌리지의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 125,600,000원이지만 2021년 129,000,000원·137,000,000원과 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 120,000,000원, 최신 거래도 2025.11. 120,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -5.5% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 34.76㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 34.76㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 34.55㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2021.12 | 35.55㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2021.11 | 37.51㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
현재 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 141,110,010원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 117.6% 수준입니다. 보증금 자체만 가격 기준으로 잡아도 140,000,000원으로 최근 시세를 웃돕니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 32.9%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,110,010원 |
| 1. 임차인 최순애 보증금 | 140,000,000원 | 38,334,990원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최순애 | 148,185,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 후 임차보증금 부족분 101,665,010원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.8% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 39,445,000원 | 101,665,010원 | 141,110,010원 |
| 4회 유찰 시 | 27,611,500원 | 113,285,507원 | 140,897,007원 |
| 5회 유찰 시 | 19,328,050원 | 121,419,855원 | 140,747,905원 |
현재 회차에서 한 차례 더 유찰되면 최저가는 27,611,500원으로 낮아지지만 인수액은 113,285,507원으로 증가합니다. 5회 유찰 시에도 최저가 19,328,050원에 인수 121,419,855원이 붙습니다. 즉 최저가 숫자는 계속 작아져도 실질취득은 약 140,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 총 15세대, 준공일은 2013.09.06입니다.
- 입지. 본오중학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6m 포장도로와 접하며, 제2종일반주거지역의 평지·자루형 유사 토지입니다. 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 각층 면적 및 옥탑 부분에 차이가 있다고 명시돼 있어 감정평가명세표와 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 한솔빌리지 경매 통계는 평균 유찰 7.3회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 15세대 규모와 함께 환금성을 보수적으로 봐야 할 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가로 시세 비교 금지. 39,445,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 실질취득 141,110,010원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 임차권등기와 명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 최순애로 동일하게 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약·판결·채권 발생 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 추세가 -5.5%입니다. 과거 평균 125,600,000원보다 최신 자료를 우선해야 합니다.
- 면적·옥탑 차이 확인. 등기와 집합건축물대장의 각층 면적 및 옥탑 기재 차이가 명시돼 있습니다. 금융·매도·재건축성 판단 전에 공부 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 15세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 7.3회·낙찰률 0.0%입니다. 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 39,445,000원이 아닙니다. 오히려 그 숫자가 시선을 빼앗는 것이 위험합니다. 임차보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크고 선순위 대항력이 인정돼, 현재 회차에서는 101,665,010원이 낙찰자에게 남습니다. 결과적으로 실질취득은 141,110,010원이고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 120,000,000원을 분명히 웃돕니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 커져 총부담은 약 1.40억원대에 머뭅니다. 여기에 최근 시세 -5.5% 하락, 3회 유찰, 한솔빌리지 경매 평균 유찰 7.3회, 낙찰률 0.0%, 공부상 면적 차이까지 겹칩니다. 낮은 최저가가 투자 매력으로 전환되지 않는 대표적인 대항력 인수형 사건입니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 결론은 보수적으로 잡는 것이 맞습니다.
