수원지방법원 2025타경52378. 안산시 상록구 일동 중앙하이츠빌 5층 501호의 다세대주택입니다. 표면적인 숫자는 강하게 할인돼 보입니다. 감정가 178,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 87,220,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 최기범은 2020.08.18. 주민등록, 2020.08.15. 점유개시, 2020.07.13. 확정일자를 갖고 있으며, 2025.04.30. 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2025.05.19. 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력 취득 시점이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 653-9 중앙하이츠빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 58.155㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최세정 (2022.09.29. 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최기범 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 제외 | 1층 소재 소규모 창고는 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 남아 있는 담보권보다 앞서 살펴야 할 것은 임차인의 대항력입니다. 과거 안산중앙새마을금고 근저당 2건과 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2023.12.08. 안산시 압류도 2025.07.01. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현 상태의 말소기준권리는 2025.05.19. 강제경매개시결정입니다.
반면 최기범의 주민등록은 2020.08.18., 점유개시는 2020.08.15.입니다. 임차권등기 자체도 경매개시보다 앞선 2025.04.30.에 이뤄졌습니다. 보증금 180,000,000원에 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 낙찰대금이 보증금보다 적어 전액 배당이 불가능한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최기범 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2020.08.18 / 2020.07.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
중앙하이츠빌은 8세대, 2013.05.14. 준공이며 비교 면적은 58.155㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022.08. 5층 58.16㎡의 182,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 기재된 금액도 182,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 58.16㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.155㎡ | 1건 | 182,000,000원 |
현재 최저가 87,220,000원만 놓으면 최근거래의 47.9%입니다. 하지만 이 수치는 이 사건의 경제성을 왜곡합니다. 선순위 임차보증금 잔액을 더한 실질취득은 181,969,960원으로, 최근거래 182,000,000원보다 고작 30,040원 낮은 수준입니다. 즉 현재 회차에서 사실상 최근거래와 동일한 비용을 부담하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 임차인 최기범 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 최기범 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 94,749,960원 |
현재 회차 계산 기준입니다. 집행비용은 1,969,960원, 임차인 배당 85,250,040원이며, 임차보증금 부족분 94,749,960원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록수역 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 1층 소재 소규모 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 거래 표본. 중앙하이츠빌은 8세대이며 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액 계산. 현재 최저가 87,220,000원에 인수 예상액 94,749,960원을 더한 181,969,960원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질부담 181,498,972원, 4회 유찰 시 181,169,280원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차인 서류 확인. 최기범의 임대차계약서·보증금 지급내역·전입·점유·확정일자 및 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 채권자와 임차인 동일인 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 최기범으로 기재되어 있으므로 신청채권과 임차보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 부분. 1층 소규모 창고가 매각에서 제외된다는 비고를 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 동일 면적 실거래가 1건이므로 개별 호수 상태와 현재 매매 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “1.82억 실질취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 감정가 178,000,000원에서 87,220,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 180,000,000원이고, 현재 예상 미배당액이 94,749,960원입니다.
결국 현재 회차의 실질취득은 181,969,960원. 확인된 최근 동일 면적 거래 182,000,000원과 사실상 같습니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 총부담은 181,498,972원, 181,169,280원 수준에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 선순위 보증금 인수입니다. 권리확인 난도가 높고 가격 우위도 뚜렷하지 않아, 최저가 49%라는 숫자만으로 접근하기에는 불리한 구조입니다.
