인천지방법원 2026타경503316. 부평동 투엠캐슬 14층 1402호, 전유부분 57.48㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번에 잡힌 정광현의 186,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.31, 확정일자는 2022.06.08, 주민등록 및 점유개시는 2022.07.04이고, 임차권등기는 2024.09.05에 마쳐졌습니다. 강제경매개시결정일인 2026.04.24보다 앞선 임차권이므로 원칙적 권리 구조만 보면 매수인 인수 문제가 생기는 선순위 권리입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 붙습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 배당계산표상 현재 회차에서 보증금 186,000,000원 중 174,708,000원이 배당되고 11,292,000원이 부족하더라도, 해당 임차인에 대해서는 그 부족분을 실질적인 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 확약의 효과는 정광현의 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 14층 1402호 · 도로명 인천광역시 부평구 충선로 19 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 제14층 제1402호 · 57.48㎡ |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 박지은 (2022.07.25 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약서가 핵심
정광현은 강제경매개시결정일보다 앞서 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 등기된 임차보증금은 186,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 178,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 3,292,000원을 공제한 뒤 임차인에게 174,708,000원이 배당되고, 형식상 부족분 11,292,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정광현 제14층 제1402호 57.48㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 186,000,000원 | 2022.07.04 | 2022.06.08 | 2024.09.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 형식상 인수 계산액 11,292,000원 · 확약서 반영 실질 인수 0원 |
정광현은 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 186,000,000원 한 건으로 판단하며 임차인 수나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 형식상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 형식상 인수 계산액 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 178,000,000원 | 11,292,000원 | 0원 | 178,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 142,400,000원 | 46,393,600원 | 0원 | 142,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,920,000원 | 74,474,880원 | 0원 | 113,920,000원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 이 사건도 기계적인 배당계산만 보면 현재 11,292,000원, 1회 유찰 시 46,393,600원, 2회 유찰 시 74,474,880원의 부족분이 생깁니다. 다만 이 사건은 정광현 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 해당 부족분을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 정광현 보증금 (우선변제) | 186,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차보증금 부족분 11,292,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 14층 건물의 제14층 제1402호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘굴다리오거리’ 북동측 인근이며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트 및 평스라브지붕의 14층 건물이며 기본 전기·위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 1면으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 거주민·인근 공인중개사무소 탐문과 통상적인 내부 인테리어 및 관리 상태를 전제로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상이 정광현의 을구 1번 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 말소 실행 조건 확인. 확약서는 정광현 임차권에 대한 실질 인수 위험을 제거하는 근거입니다. 매각 후 임차권 말소가 실제로 이행되는 조건과 절차를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 형식상 부족분과 실질 부담 구분. 현재 회차 배당계산상 11,292,000원 부족분이 나타나지만, 확약서 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 178,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 감정가만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 입찰 전 주변 오피스텔 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 관리 상태와 수리비 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 확약서가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 정광현은 2022.07.04부터 전입·점유하고 2022.06.08 확정일자를 갖춘 보증금 186,000,000원의 대항력 임차인이며, 현재 최저가 178,000,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 11,292,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 178,000,000원으로 판단합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 더 이상 “보증금 1.86억을 추가로 떠안느냐”가 아니라, 확약서가 원문 그대로 유효하게 적용되는지와 178,000,000원의 입찰가격이 적정한지입니다.
