인천지방법원 2026타경503340. 인천 남동구 구월동 현대홈타운 2층 204호, 전유면적 56.3308㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 한성진은 임대차계약일 2022.05.29, 확정일자 2022.06.17, 주민등록일 2022.07.08, 점유개시일 2022.07.14로 기재돼 있고 보증금은 240,000,000원입니다. 2024.08.14 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 접수된 상태입니다.
경매개시결정은 2026.04.27 주택도시보증공사에 의해 들어왔습니다. 등기와 배당표만 놓고 보면 신건 매각대금 205,000,000원 중 집행비용 3,670,000원을 제하고 임차인에게 201,330,000원이 배당돼, 보증금 부족분 38,670,000원이 남습니다. 원칙적으로는 이 미배당액이 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 현대홈타운 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로172번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제204호 56.3308㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 2층 204호 · 사용승인일 2016.08.02 |
| 소유자 | 조철호 · 2022.08.02 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 다만 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 현재 소유자는 조철호이고, 을구 1번 임차권자 한성진의 전입신고일은 2022.07.08입니다. 경매개시결정 2026.04.27보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자 2022.06.17과 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사 가능합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한성진 | 제2층 제204호 56.3308㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아니며, 한성진의 보증금 240,000,000원만 임차보증금으로 봅니다.
② 실질취득 — 낙찰가와 인수액을 따로 보지 말 것
확약을 반영하지 않은 배당 계산에서는 현재 회차 매각가 205,000,000원에 임차보증금 미배당 38,670,000원이 남아, 단순 합계라면 243,670,000원의 부담 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실질 인수는 0원이며, 현재 회차의 실질취득은 205,000,000원으로 봅니다.
1회 유찰 시 데이터상 매각가는 164,000,000원, 룰상 인수액은 79,096,000원이며, 2회 유찰 시 매각가는 131,200,000원, 룰상 인수액은 111,436,800원입니다. 하지만 이 임차권에 대한 확약이 그대로 유효하게 적용되는 한 실제 매수인 부담은 각 회차의 매각대금 자체를 중심으로 보게 됩니다. 입찰 전에는 반드시 확약서 원본과 적용 범위, 말소 절차를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 한성진 보증금 | 240,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 38,670,000원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·근린시설·업무시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 2층 204호이며 사용승인일은 2016.08.02입니다. 승강기·도시가스·주차·난방·스프링클러 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 각각 노폭 약 8미터 포장도로를 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며 공시지가는 2,423,000원/㎡, 토지면적은 347.1㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 제출 여부뿐 아니라 실제 말소 조건과 적용 대상이 한성진 임차권 전체인지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 등기부에는 을구 1번 주택임차권이 존재합니다. 낙찰 후 소유권이전과 함께 실제 말소가 가능한지 절차를 사전에 확인하세요.
- 배당요구 확인. 한성진은 2024.08.14 배당요구를 한 것으로 기재돼 있으며, 신건 기준 예상배당은 201,330,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 205,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 주변 오피스텔의 최근 거래·임대 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부처”
이 사건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 205,000,000원보다 커서 매우 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 38,670,000원의 보증금 미배당액이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 205,000,000원입니다. 권리위험의 핵심은 임차보증금 액수 자체보다 확약서가 실제로 예정대로 작동하느냐에 있습니다. 반면 시세 자료가 없으므로 205,000,000원이 좋은 가격인지에 대해서는 이 자료만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심 결론입니다.
