인천지방법원 2026타경503346. 인천 남동구 구월동 ‘우신프라임’ 3층 301호, 전용 36.89㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 136,000,000원이고, 주택도시보증공사가 133,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기상 소유자는 김관환이며, 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 주택임차권과 별도 점유자입니다.
말소기준은 2026.04.27 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2024.10.18 전성진의 주택임차권등기가 있다는 점입니다. 등기에는 임대차계약일 2018.08.31과 2022.09.27, 주민등록일 2018.09.28, 점유개시일 2018.09.30, 확정일자 2018.09.05가 기재돼 있고, 임차보증금은 각각 145,000,000원, 133,000,000원으로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1236-1 우신프라임 3층 301호 · 구월남로260번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.89㎡ · 철근콘크리트구조 스래브지붕 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김관환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2018.06.26 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2026.04.27 강제경매개시결정입니다. 2026.06.15 국민건강보험공단 압류는 그 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다. 반면 전성진의 주택임차권은 2024.10.18 등기돼 말소기준보다 앞서며, 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경진 | 2025.04.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 전성진 | 2018.09.28 · 3층 301호 36.89㎡ 전부 | 2018.09.05 | (1) 145,000,000원 (2) 133,000,000원 | 2024.10.18 | 있음 | 있음 | 아님 |
전성진은 한 명의 임차인으로, 등기상 두 차례 계약의 보증금이 각각 145,000,000원과 133,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이를 서로 다른 임차인으로 보거나 두 금액을 합산하면 안 됩니다. 박경진 역시 보증기관 대위·승계가 아닌 별도의 실제 점유자로 조사됐으므로 실제 임차인은 총 2명입니다.
③ 시세 비교 — 91.9%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
우신프라임 전용 36.89㎡의 제시된 실거래는 2021.08, 4층, 148,000,000원 한 건입니다. 감정가·최저가 136,000,000원은 이 거래가격의 91.9%입니다. 숫자만 보면 148,000,000원보다 낮지만, 거래시점이 2021.08로 매각기일 2026.09.07과 상당한 시차가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 36.89㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 표본 | 36.89㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
시세 요약에는 최근 12개월 평균도 148,000,000원, 1건으로 집계돼 있으나, 실제 제시된 거래월은 2021.08 한 건뿐입니다. 따라서 이 사건에서 91.9%라는 비율을 최신 시세 할인율처럼 해석해 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 권리관계가 미확정인 상황에서는 명목 최저가보다 임차보증금 인수 여부가 실제 취득원가를 좌우합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 296,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 실제 임차인 배당·선순위 임차권의 확약 효력·박경진의 미상 보증금이 별도로 확인돼야 하므로, 이 0원을 권리조사 완료 전 확정 인수액으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 136,000,000원 | 133,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 26,523,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 47,926,720원 |
1회 유찰 시 매각가는 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 숫자는 권리관계가 정리된다는 뜻이 아닙니다. 선순위 임차권이나 별도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 낮아진 낙찰가만 보고 실질취득이 싸졌다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 박경진 보증금이 미상이라 그 총액을 현재 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천구월초등학교 남동측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 일반 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 외국인 등을 대상으로 지정기간 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 405.4㎡, 공시지가 1,566,000원/㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만 의미하는지, 대항력·보증금 청구까지 포기하는 내용인지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 박경진 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·계약상대방·배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전성진 계약관계 확인. 등기에는 2018.08.31 계약 보증금 145,000,000원과 2022.09.27 계약 보증금 133,000,000원이 함께 적혀 있으므로 현재 유효한 계약과 반환채권의 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표를 그대로 인수액으로 보지 않기. 제공 시뮬레이션은 인수 0원이나 선순위 임차권과 미상 점유자의 실제 법적 효과가 확정되기 전에는 조건부 숫자입니다.
- 시세 최신성 확인. 제시된 동일면적 실거래는 2021.08 한 건이므로 2026.09 입찰가 산정 전 최근 거래·매물가를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임대차계약 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수 범위’를 확정해야 한다
이 물건은 감정가와 신건 최저가가 136,000,000원이고, 제시된 2021.08 실거래 148,000,000원 대비 비율은 91.9%입니다. 그러나 실거래 표본이 오래된 한 건뿐이라 가격만으로 매력을 평가하기 어렵습니다. 더 중요한 것은 권리입니다.
전성진의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 동시에 박경진이라는 별도 점유자가 있고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 현 단계의 핵심은 “확약으로 정확히 무엇이 없어지는가”와 “박경진에게 얼마의 보증금이 있는가”입니다. 이 두 가지가 정리되기 전에는 제공 배당표의 인수 0원을 확정값으로 보고 입찰하기 어렵습니다. 가격 검토보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
