인천지방법원 2026타경503377. 검암동 스카이빌 비동 4층 402호, 전용 53.84㎡의 단지형다세대입니다. 이 사건은 권리와 가격을 따로 봐야 합니다. 등기상 현 소유자는 박영하이며 2022.03.10. 거래가 186,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 정미경은 그보다 앞선 2022.03.02. 주민등록과 점유를 갖췄고 2022.02.09. 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
말소기준권리는 2023.02.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 배당계산상 정미경에게 154,988,000원이 배당되고 31,012,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 정미경에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 정미경 임차권에 대한 판단이며 다른 권리까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 678-5 스카이빌 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대 · 전용 53.84㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박영하 (2022.03.10. 소유권이전 · 거래가 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미경 | 4층 402호 53.84㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 186,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.03.02. | 우선변제 有 확정 2022.02.09. · 배당요구 2024.05.01. | 해당 없음 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 때 인수 계산액은 62,169,600원, 2회 유찰 때는 87,095,680원입니다. 그러나 이 임차인에 대해서는 말소동의 확약이 있으므로 해당 계산액을 실질 취득비용에 더하지 않습니다. 따라서 현재 실질취득가는 158,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 내려왔고 신건은 117%
스카이빌(678-5)은 총 16세대이며 2014.06.25. 준공됐습니다. 확인된 실거래는 5건이고 전체 평균은 152,400,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 135,000,000원, 최신 거래는 2024.07. 140,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 24.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 56.59㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 56.59㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 56.59㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2022.09 | 56.59㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 2022.03 | 53.84㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 18,000,000원 높습니다. 전체 5건 평균 152,400,000원보다도 높아, 어느 비교축에서도 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 최근 추세가 -24.4%인 상황에서는 과거의 171,000,000원·186,000,000원 거래를 중심으로 가격을 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 정미경 보증금 | 186,000,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금의 미배당액은 31,012,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 내 4층 402호입니다.
- 주위환경. 인천검암동우체국 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측 및 남측으로 포장도로와 접하며, 중로2류(폭 15m~20m)와도 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,984,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 규모로 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균 135,000,000원과 과거 거래 186,000,000원 사이의 차이가 크고 최근 추세가 -24.4%여서 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정미경 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 적용되는 범위와 조건을 원문으로 대조하세요.
- 확약이 없을 때의 구조 이해. 현재 회차의 계산상 임차보증금 미배당액은 31,012,000원이며, 1회 유찰 시 62,169,600원, 2회 유찰 시 87,095,680원으로 늘어납니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·인천광역시 서구·서울특별시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 152,400,000원보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -24.4%입니다. 신건 최저가 158,000,000원을 과거 고가 거래와만 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인의 부재로 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따라 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 첫 번째 관문은 대항력 임차인입니다. 정미경의 전입·점유는 2022.03.02.로 2023.02.15. 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 186,000,000원 전부를 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 현재 회차에서는 그 계산액이 31,012,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정미경에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
그러나 확약으로 권리 부담이 해소된다고 해서 신건이 싸지는 않습니다. 실질취득가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 117.0%이고 최신 거래 140,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -24.4%, 이 건물 경매물건 평균 유찰은 1.5회입니다. 여기에 세금 압류 3건의 실제 배당 영향까지 확인해야 합니다. 결론은 확약을 확인하면 권리 부담은 낮아지지만, 현재 신건 가격은 보류입니다.
