인천지방법원 2026타경503381. 인천 미추홀구 주안동 엠버빌 6층 601호, 전용 66.757㎡ 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도도 오피스텔이고, 2017.10.27 사용승인된 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 이 사건의 권리 핵심은 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 2021.10.05 전입·점유를 갖춘 김수진 임차인입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.30이고 보증금은 228,000,000원입니다.
따라서 확약을 떼어 놓고 배당구조만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가 204,000,000원을 초과합니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,656,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 200,344,000원이 배당되고, 부족분 27,656,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 김수진 임차인에만 적용되며, 확인된 실제 임차인은 김수진 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-1 엠버빌 6층 601호 · 인주대로 336 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 66.757㎡ · 제6층 제601호 |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.10.08 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 / 용도 | 2017.10.27 · 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 김수진의 주민등록·점유개시는 2021.10.05로 그보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자 2021.08.30과 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 주택임차권등기는 2023.10.25 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김수진 6층 601호 66.757㎡ 전부 · 주거 | 228,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.10.05 | 우선변제 有 확정 2021.08.30 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 27,656,000원 · 말소동의 확약 반영 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.80억’을 봐야 한다
엠버빌 실거래 전체 12건 평균은 218,666,666원이지만, 과거 2021~2022년의 226,000,000원·228,000,000원·239,000,000원·242,000,000원 같은 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균 대비 93.3%라는 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.76㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 66.76㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2022.05 | 66.76㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 66.76㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2021.10 | 66.76㎡ | 4 | 226,000,000원 |
| 2021.09 | 66.76㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.76㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
최신 거래는 2026.08의 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 반면 현재 실질취득액은 확약을 반영해도 204,000,000원으로 최근 시세의 113.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -19.0%이므로, 신건 최저가가 전체 평균 218,666,666원보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 228,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김수진 임차인의 미배당액은 27,656,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 204,000,000원 | 27,656,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 163,200,000원 | 67,884,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 130,560,000원 | 100,067,840원 | 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가를 넘는 구조에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건도 시뮬레이션상 현재 27,656,000원, 1회 유찰 시 67,884,800원, 2회 유찰 시 100,067,840원으로 증가합니다. 다만 이 임차인에 대해서는 말소동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 인주대로와 접합니다.
- 용도·규제. 오피스텔이며 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없습니다.
- 건물. 2017.10.27 사용승인, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층이며 승강기·도시가스·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 엠버빌 총 4세대이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최근 거래가격 180,000,000원과 -19.0% 추세를 감안해 매도·재매각 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김수진 임차권의 룰상 인수액은 27,656,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 실제 입찰 전 대상·조건을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 218,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득은 최근 시세의 113.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -19.0%입니다. 현재 신건 가격을 과거 고가 거래에 맞춰 평가하는 것은 위험합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1의 민간임대주택등기가 있으므로 등기부·매각물건명세서에서 매각 후 처리 상태를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 이 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재는 0회 유찰 신건이므로 현재 가격과 이후 회차 가격을 분리해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 물건은 표면만 보면 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 김수진은 2021.10.05 전입·점유, 2021.08.30 확정일자를 갖추고 있고 보증금도 228,000,000원이라 현재 배당만 계산하면 27,656,000원의 인수액이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액은 그대로 204,000,000원이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원입니다. 즉 실질취득이 최근 시세의 113.3%이며, 최근 추세도 -19.0%입니다. 전체 과거 평균 218,666,666원 대비 93.3%라는 숫자만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 이 사건의 판단 포인트는 확약서 원문 확인과 최근 거래가격을 기준으로 한 보수적 응찰가 설정입니다.
