인천지방법원 2026타경503385. 검암동 프리스틴 106동 4층 402호, 전용 49.74㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방수진으로, 2021.07.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 162,000,000원입니다. 이후 2022.10.14 국(인천지방검찰청)의 압류가 잡혀 이 압류가 현재 경매에서의 말소기준권리로 계산됐습니다. 2025.02.14 대한채권관리대부의 가압류와 2026.04.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 일반적인 ‘후순위만 지우면 끝’ 구조는 아닙니다. 강용진은 2021.06.10 전입·점유를 시작했고 2021.05.12 확정일자를 받았으며 보증금은 162,000,000원입니다. 말소기준인 2022.10.14 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권입니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 해당 을구 8번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 678-8 프리스틴 106동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.74㎡ · 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 방수진 · 2021.07.23 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강용진 | 2021.06.10 / 2021.05.12 | 162,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 오성환 | 2025.08.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
강용진은 2021.06.10 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 171,000,000원 가정에서는 집행비용 3,194,000원을 제하고도 강용진 보증금 162,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 17% 높은 신건
프리스틴105동106동은 총 16세대, 사용승인 기준 2014.04.10의 소규모 공동주택입니다. 전용 49.74㎡가 대상 면적과 일치하며, 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 163,602,500원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 146,205,000원, 최신 거래는 2025.05의 146,410,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 53.0㎡ | 2 | 146,410,000원 |
| 2025.04 | 49.74㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2022.02 | 49.74㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 49.74㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 146,205,000원 |
신건 최저가 171,000,000원은 전체 평균 163,602,500원보다도 높아 전체 평균 대비 104.5%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 117.0%입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세도 -19.2%로 하락 방향입니다. 따라서 과거의 200,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 강용진 보증금 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대한채권관리대부 | 8,025,139원 | 5,806,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 강용진 보증금 162,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 대한채권관리대부에는 5,806,000원이 배당되며, 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 반영 여부가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 171,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,800,000원 | 27,915,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 109,440,000원 | 54,892,160원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 강용진의 보증금 162,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 강용진 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 1회 유찰 시 매각가 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원 자체가 실질취득 판단의 중심이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·연립주택·중소규모 아파트가 주를 이루며 근린생활시설·생활편의시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리에 전철역이 있어 전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생, 전기, 난방, 승강기, 도시가스시설이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,984,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 거래군 대비 과거 거래군 가격 추세는 -19.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 강용진 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 오성환 임차관계 확인. 2025.08.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 권리 안전성만 보고 응찰하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 과거 거래군 가격 추세가 -19.2%이므로 과거 200,000,000원 거래나 전체 평균만으로 현재 가치를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 회차 확인. 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 확약이 유효하다면 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약, 승부는 가격
이 사건의 첫인상은 보증금 162,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보일 수 있습니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 제공된 자료에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시돼 있어 강용진 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그러나 권리 해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 신건 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 146,205,000원의 117.0%이고 최신 거래 146,410,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -19.2%입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리 확인 후 통과, 가격은 보류에 가깝습니다. 이 물건은 확약의 유효성을 원문으로 확인한 뒤, 신건보다 유찰 회차에서 가격을 다시 보는 편이 데이터에 더 부합합니다.
