인천지방법원 2026타경503435. 부평동 경성아트맨션 가동 5층 502호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2020년 11월 26일 매매를 원인으로 2020년 12월 21일 소유권을 취득했고 거래가액은 98,000,000원입니다. 같은 날 임차인 여성욱의 주민등록과 점유도 시작됐고, 임대차계약일과 확정일자는 2020년 11월 26일입니다.
권리분석의 중심은 2022년 9월 23일 동안산세무서장의 국세 압류입니다. 이를 말소기준으로 보면 여성욱의 전입·점유는 약 1년 9개월 앞서므로 대항력이 있습니다. 반면 2022년 9월 26일 주택도시보증공사 가압류, 2023년 1월 25일 임차권등기, 2025년 3월 20일 국세 압류, 2026년 4월 29일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 소멸하더라도 선행한 대항력과 미배당 보증금 문제는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 471-3 경성아트맨션 가동 5층502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부일로9번길 39-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상5층 내 5층502호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.21. 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022.09.23. 국세 압류입니다. 여성욱은 2020.12.21. 주민등록·점유를 갖췄고 확정일자는 2020.11.26.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2023.01.25. 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 여성욱 | 주거 (임차권등기) 제5층 제502호 35.40㎡ 전부 | 98,000,000원 | 2020.12.21 | 2020.11.26 | 2023.01.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
임차권자로 확인되는 실제 임차인은 여성욱 1명입니다. 주택도시보증공사는 2022년 가압류와 2026년 강제경매 신청채권자로 별도 등장하지만, 임차보증금을 별도의 임차인 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
이 물건은 일반적인 “유찰되면 싸지는 경매”로 보면 안 됩니다. 신건 최저가 98,000,000원은 여성욱의 보증금 98,000,000원과 정확히 같습니다. 그런데 집행비용 2,164,000원이 매각대금에서 먼저 배당되기 때문에, 임차인은 신건 매각대금에서 95,836,000원을 받고 나머지 2,164,000원은 미배당으로 남습니다.
따라서 신건 기준 매수인의 실질취득 부담은 98,000,000원 + 2,164,000원 = 100,164,000원 구조입니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 78,400,000원으로 떨어지지만 인수 가능액은 21,411,200원으로 늘고, 2회 유찰 시 낙찰가는 62,720,000원으로 내려가지만 인수 가능액은 36,808,960원까지 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 가능 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 98,000,000원 | 2,164,000원 | 100,164,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 78,400,000원 | 21,411,200원 | 99,811,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,720,000원 | 36,808,960원 | 99,528,960원 |
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 여성욱 보증금 (우선변제) | 98,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각대금에서는 집행비용 2,164,000원이 먼저 빠지고, 임차인 여성욱에게 95,836,000원이 배당됩니다. 보증금 부족분 2,164,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 미배당 채권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개서초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택·오피스텔·아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 지하철 1호선·인천1호선 부평역, 1호선 부개역 및 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상5층 내 5층502호이며 외벽 드라이비트 마감, 내벽 내부 인테리어 마감, 샷시창호와 기본적인 위생·급배수 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 여부 원문 확인. 현재 확인되는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 대항력 자체의 포기까지 포함하는지 원본 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 신건 98,000,000원만 보지 말고 현재 인수 가능액 2,164,000원을 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 가능 21,411,200원, 2회 유찰 시 36,808,960원으로 커집니다. 표시 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
- 임차인 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·퇴거 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·가압류 원본 대조. 국세 압류와 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정의 최신 등기 상태를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
이 사건의 함정은 후순위 가압류나 압류가 아닙니다. 그것들은 매각으로 소멸합니다. 진짜 핵심은 말소기준보다 먼저 전입·점유를 갖춘 여성욱의 98,000,000원 임차보증금입니다. 신건에서도 집행비용 때문에 2,164,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 미배당액은 더 커집니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 긍정적 요소지만, 확인되는 문구만으로 대항력까지 포기했다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 신건 실질취득 100,164,000원을 기준으로 보고, 1회·2회 유찰 때도 낙찰가만 낮아질 뿐 총부담이 보증금 수준 주변에서 유지된다는 점을 기억해야 합니다. 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 주의. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 정확한 범위와 미배당 인수액입니다.
