인천지방법원 2026타경503450. 인천 미추홀구 도화동 엄지파크빌 3층 301호, 전용 36.39㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이영석이고, 2020.08.13 거래가 93,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 등기 순서보다 먼저 임차인의 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 보는 것입니다. 김태우의 전입·점유개시는 2023.01.13, 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2023.12.14이므로 임차인이 먼저입니다.
따라서 확약이 없었다면 보증금 85,000,000원 중 배당되지 않는 부분이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다. 이 유형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김태우 임차인에 한해서는 그 인수위험을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 624-102 엄지파크빌 제3층 제301호 · 수봉북로11번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.39㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이영석 (2020.08.13 소유권이전 · 거래가 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.12.14 국민건강보험공단 압류입니다. 김태우는 그보다 앞선 2023.01.13 전입·점유, 확정일자 2022.12.20을 갖추고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2025.01.24에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태우 | 제3층 제301호 36.39㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2023.01.13 / 2022.12.20 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
엄지빌라트는 총 6세대, 준공일 2003.01.22인 다세대주택입니다. 대상 전용면적 36.39㎡와 일치하는 거래 표본은 2건이며, 최신 거래는 2023.02의 98,000,000원, 다른 거래는 2021.07의 100,000,000원입니다. 전체 평균은 99,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 36.39㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2021.07 | 36.39㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.39㎡ | 2건 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.39㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
확약서 반영 후 실질취득은 81,000,000원으로 최저가와 같습니다. 이는 최근 12개월 평균 98,000,000원의 82.7% 수준입니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세 기준으로는 낮은 편입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -2.0%로 내려와 있어 하락 추세를 무시한 가격 가점은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정 · 확약 반영 전 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 김태우 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 79,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김태우 보증금 부족분은 5,858,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액으로 계산되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 김태우에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도화초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호이며 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 토지는 139.0㎡, 사다리형·완경사이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·일반상업지역, 고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·지적재조사사업지구 등이 기재되어 있으며 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 환금성. 엄지빌라트는 총 6세대로 거래 표본이 2건뿐입니다. 최신 거래 98,000,000원과 최근 12개월 평균 98,000,000원이 확인되지만 가격 추세는 -2.0%입니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 내부는 유사 물건의 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김태우 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 본건 301호와 해당 임차권 전부에 적용되는지 대조하세요.
- 대항력 구조 오해 금지. 확약을 제외하면 김태우는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 단순히 임차권등기가 말소기준 뒤라는 이유로 안전하다고 보면 안 됩니다.
- 배당 부족분 구분. 확약 미반영 계산상 보증금 미배당액은 5,858,000원입니다. 이 숫자와 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 시세 표본 한계. 거래 표본은 2건, 최신 거래는 2023.02입니다. 최근 12개월 평균 98,000,000원과 82.7% 지표만으로 환금성을 과대평가하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -2.0%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮더라도 보수적인 매도 시나리오를 함께 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 조사하지 못했으므로 수리비와 실제 사용상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 존재하지만, 승부처는 확약서의 효력과 환금성”
이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김태우는 2023.01.13 전입해 2023.12.14 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금도 85,000,000원으로 현재 최저가 81,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 전형적인 인수형 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 김태우 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그래서 현재 실질취득은 81,000,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 98,000,000원의 82.7%입니다. 가격만 보면 비교 가능한 구간이지만, -2.0% 하락 추세, 총 6세대, 거래 2건이라는 낮은 환금성과 시세 표본의 한계를 함께 봐야 합니다. 결론은 “확약서 확인이 끝나면 가격은 검토 가능, 환금성은 보수적으로”입니다.
