인천지방법원 2026타경503464. 인천 미추홀구 주안동 주안네오빌주상복합 6층 604호, 전용 17.51㎡의 원룸형 아파트입니다. 현재 소유자는 서상철이고 2022.05.30. 거래가액 65,800,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 과거 우리은행 근저당은 2022.01.25. 이미 말소되었고, 현재 계산된 말소기준은 2026.04.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞서 강지석 임차인은 2022.05.02. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.11., 임차보증금은 65,800,000원입니다. 2024.05.14.에는 주택임차권등기까지 마쳤기 때문에 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있으므로, 이 분석에서는 강지석 임차권의 매수인 승계액을 실질 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0

말소동의 확약은 강지석 임차권 1건에만 적용되는 것으로 봅니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않으므로, 이 데이터 기준 확약 밖에서 추가로 남는 임차인 인수위험은 없습니다. 보증기관 승계 중복신고로 분류된 임차인도 없으므로 실제 임차인 수는 1명입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 크게 높고 추세도 하락

동일 면적대 실거래는 총 12건이고 전체 평균은 58,533,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 51,200,000원과 최신 거래 46,700,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -25.6% 하락했습니다.

신건 최저가 67,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.9%입니다. 전체 12건 평균 58,533,333원과 비교해도 114.5%입니다. 최신 거래는 46,700,000원으로 신건 가격보다 낮고, 최근 가격 추세까지 -25.6%이므로 지금 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)

배당계산상 강지석 임차보증금 중 406,000원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 증가하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약을 반영하므로 실질 인수가 0원으로 정리되고, 유찰 시 실질취득도 매각가와 동일하게 내려갑니다. 데이터상 1회 유찰 가격 53,600,000원도 최근 12개월 평균 51,200,000원과 최신 거래 46,700,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 42,880,000원에서야 두 최근 시세 기준 아래로 내려옵니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안체육공원 남동측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 건물 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상12층 건물의 제6층 제아파트604호이며, 사용승인일은 2011.11.10입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
• 이용상태. 기준시점 현재 원룸형아파트로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 토지. 공시지가 2,073,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적 612.2㎡, 완경사의 사다리형 토지입니다.
• 환금성. 네오빌3차는 99세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 7.5회·매각률 9.52%입니다. 최근 실거래 추세도 -25.6%여서 가격 회복과 재매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 강지석 임차권등기의 말소와 대항력 포기를 담보하는지, 조건·범위·효력이 본건 매수인에게 적용되는지 원본을 확인해야 합니다.
• 실질 인수와 룰상 인수 구분. 신건 배당계산상 부족분은 406,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 확약이 적용되지 않으면 유찰할수록 룰상 미배당 보증금이 커집니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 58,533,333원보다 최근 12개월 평균 51,200,000원과 최신 거래 46,700,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -25.6% 낮습니다. 신건 최저가 67,000,000원이 최근 평균의 130.9%인 만큼 감정가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 53,600,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 데이터상 2회 유찰 시 42,880,000원에서 두 최근 시세 기준 아래로 내려옵니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 원룸형 아파트의 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·말소동의 확약서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개”

이 사건은 처음 보면 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 강지석 임차인은 2022.05.02. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.04.11.로, 2026.04.29. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 분석 규칙상 매수인 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 지금 가격이 좋아지는 것은 아닙니다. 신건 67,000,000원은 최근 12개월 평균 51,200,000원의 130.9%이고 최신 거래 46,700,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -25.6%, 단지 경매 평균 유찰은 7.5회, 매각률은 9.52%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약으로 권리 부담은 낮아졌지만, 현 회차 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 데이터상 1회 유찰 가격도 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 시 42,880,000원에서야 최근 12개월 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다.