인천지방법원 2026타경503469. 부평동 휴플러스1차 11층 1104호, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 전현정으로, 2018.09.20 매매를 원인으로 2018.10.11 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 181,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.10.28 등기된 김대원의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.09.02, 확정일자는 2022.09.08, 주민등록·점유개시는 2022.10.11이며 임차보증금은 194,000,000원입니다.
등기 자료상 말소기준 판정일은 2026.04.29 강제경매개시결정입니다. 김대원의 임차권은 그보다 앞선 권리이므로 데이터 판정상 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 김대원 한 사람에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 김대원에게만 적용되며, 별도 점유자 김미애의 권리까지 소멸시키는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔(주거용) · 제11층 제1104호 59.98㎡ |
| 소유자 | 전현정 (2018.09.20 매매, 2018.10.11 소유권이전 · 거래가액 181,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 민간임대주택등기 | 2022.09.21 등기 · 2018.09.14 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
김대원의 주택임차권은 보증금 194,000,000원, 확정일자 2022.09.08, 주민등록·점유개시 2022.10.11로 확인되고 배당요구도 이뤄진 권리입니다. 등기 순서만 보면 경매개시결정보다 앞서 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 김대원 관련 인수는 실질 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대원 제11층 제1104호 59.98㎡ 전부 | 2022.10.11 / 2022.09.08 | 194,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
| 김미애 | 2025.04.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 김대원에 대한 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 확약이 없다는 단순 권리계산에서는 1회 유찰 시 30,729,600원, 2회 유찰 시 63,543,680원의 매수인 인수액이 산출됩니다. 이 수치는 김대원 임차권에 대한 룰상 계산값이며, 확약 밖의 김미애 권리와는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 김대원 보증금 | 194,000,000원 | 194,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 10,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,712,000원, 김대원 194,000,000원, 주택도시보증공사 10,288,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 대비 미배당은 183,712,000원입니다. 김미애의 미상 보증금은 이 표에서 금액으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰가보다 ‘미상 점유자’ 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수액* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,000,000원 | 10,288,000원 | 183,712,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,400,000원 | 0원 | 194,000,000원 | 30,729,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,120,000원 | 0원 | 194,000,000원 | 63,543,680원 |
* 표의 룰상 인수액은 김대원 임차권을 확약 없이 계산한 수치입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김대원 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 단순히 “1회 유찰이면 30,729,600원 인수”, “2회 유찰이면 63,543,680원 인수”라고 결론 내리면 안 됩니다. 반대로 김미애의 보증금은 미상이라 이 표의 숫자로 전체 실질취득비용을 확정하는 것도 곤란합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 업무시설 건부지에 위치한 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 부개서초등학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물의 11층 1104호이며, 사용승인일은 2018.09.14입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지·기계식주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김대원 확약 원본 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상이 을구 순위 1번 김대원 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 김미애 보증금 확인. 2025.04.28 전입한 김미애의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 형태를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 김미애는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.21 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건의 원문을 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 208,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 2명으로 나타나는 만큼 낙찰 후 점유관계와 인도 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인해 권리관계를 최종 확정하세요.
맺으며 — “194,000,000원은 해소됐지만, 사건 전체가 0원 인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 김대원의 194,000,000원 임차권은 원칙상 인수 위험이 큰 선순위 권리지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 김대원에 한정한 실질 인수액은 0원*입니다. 이 점만 보면 매우 큰 위험 하나가 제거된 셈입니다.
하지만 별도 점유자 김미애가 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득비용도 208,000,000원으로 완전히 고정됐다고 볼 수 없습니다. 또한 최근 시세 자료가 없어 현재 신건 최저가 208,000,000원의 가격 매력도도 판정할 수 없습니다. 이 물건은 주된 권리는 확약으로 정리됐지만, 확약 밖 점유관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
