수원지방법원 2025타경52444. 안산시 단원구 와동 698-11의 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 71,540,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다. 임차권자 곽영옥은 임대차계약일·확정일자가 2022.04.22, 전입·점유개시는 2022.05.16이고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.05.18입니다. 따라서 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.

현 회차에서는 매각대금 71,540,000원 중 집행비용 1,687,720원을 제외한 69,852,280원이 곽영옥에게 우선배당되는 것으로 계산되어, 보증금 139,000,000원 중 69,147,720원이 남습니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 140,687,720원입니다. 3회 유찰 시에도 50,078,000원 + 90,223,404원 = 140,301,404원, 4회 유찰 시에는 35,054,600원 + 104,976,383원 = 140,030,983원으로, 최저가가 더 내려가도 총 부담은 약 1.40억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차 대항력이 핵심

등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소되어 있고, 현 경매의 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 서울특별시 압류, 곽영옥 임차권등기, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 인수액과 미상 기재를 분리해 봐야 한다

곽영옥은 배당요구가 확인되고 우선변제권도 있으나, 현 회차 매각대금으로는 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 반면 한국주택 기재는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않으므로 대항력을 있다고 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 별도로 기재된 곽영옥의 항목은 전입일과 확정일자, 배당요구는 확인되지만 보증금은 0원으로 기록되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 7,154만원이 아니라 1.407억원으로 비교

대항력 인수형에서는 최저가만 시장가격과 비교하면 안 됩니다. 현 회차의 비교 기준은 최저가 71,540,000원 + 인수액 69,147,720원 = 실질취득 140,687,720원입니다. 부동산 거래자료의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 165,000,000원이고, 최근 구간은 과거보다 -5.2% 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)

현 회차 예상배당에서는 곽영옥 보증금 부족분 69,147,720원이 매수인 인수로 남습니다. 국·서울특별시·국민건강보험공단·안산시 압류가 있으며, 당해세 해당 시 배당 순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총 부담은 거의 고정

⑥ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)

• 입지. 와동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·난방설비와 피로티구조 주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지 공시지가는 1,713,000원/㎡입니다.
• 규모·거래. 덕용맨션(698-11)은 7세대, 사용승인일 2013.12.04로 집계되어 있으며 최근 거래 표본은 3건입니다.
• 하락 추세. 최근 구간과 과거 구간 비교 추세는 -5.2%입니다. 가격 판단 시 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 데이터를 우선해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 71,540,000원이 아니라 인수액을 포함한 140,687,720원이 실제 비교 기준입니다.
• 곽영옥 보증금 잔액 확인. 현 배당표 기준 미배당 69,147,720원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
• 한국주택 기재 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 원문 확인이 중요합니다.
• 곽영옥의 기재 확인. 별도 항목에 전입 2022.05.16, 확정 2022.04.22, 보증금 0원, 배당요구가 기록되어 있으므로 원문과 대조할 필요가 있습니다.
• 압류와 당해세 확인. 국·서울특별시·국민건강보험공단·안산시 압류가 있어 실제 배당순위와 임차인 배당액 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 면적 불일치. 확보된 실거래는 70.99㎡이고 비교대상 면적은 46.96㎡로 일치하지 않습니다. 165,000,000원을 동일 면적의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.40억 실질취득”을 봐야 한다

표면만 보면 감정가 146,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰되어 71,540,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 곽영옥의 보증금 139,000,000원 가운데 배당받지 못한 부분을 매수인이 넘겨받기 때문에, 현 회차의 실질취득은 140,687,720원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 3회 유찰 시 140,301,404원, 4회 유찰 시 140,030,983원으로 총 부담은 크게 줄지 않습니다.

최근 12개월 거래 165,000,000원과 비교하면 실질취득액이 숫자상 낮지만, 거래면적 70.99㎡와 비교대상 면적 46.96㎡가 일치하지 않고 시장 추세도 -5.2%입니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 한국주택 기재까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 “7,154만원까지 떨어졌다”가 아니라 “인수 포함 약 1.40억원을 부담할 가치가 있는지, 그리고 미상 점유관계를 해소할 수 있는지”입니다.