인천지방법원 2026타경503498. 부평구 삼산동 81-2, 도로명 영성로 16에 있는 제1동 6층 601호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태 역시 다세대주택이며, 매각물건명세서에는 “베스트홈 1동” 도시형생활주택 중 6층 601호로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김관환으로, 2019.03.30. 매매를 원인으로 2019.04.19. 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 170,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2016년 설정됐던 인천수산업협동조합 근저당과 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.04.20. 부천시 압류입니다. 이보다 앞선 2024.11.08. 손덕승의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있으나, 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 손덕승에게 한정한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503498 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 81-2 제1동 제6층 제601호 · 인천광역시 부평구 영성로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김관환 · 2019.04.19. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
등기부상 2016년의 두 근저당은 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준으로 쓰이지 않습니다. 기준은 2026.04.20. 부천시 압류입니다. 손덕승은 2019.04.22. 주민등록, 2019.04.19. 점유개시, 2019.04.01. 확정일자가 기재되어 있고 2024.11.08. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기에는 임차보증금이 (1) 170,000,000원, (2) 166,500,000원으로 기재되어 있으며, 이 권리는 기준권리보다 앞섭니다.
임차인·점유자 분석
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구자엽 | 2025.08.06. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 손덕승 | 점유개시 2019.04.19. · 주민등록 2019.04.22. | 170,000,000원 / 166,500,000원 · 확정일자 2019.04.01. | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 확약 적용 · 실질 0원 |
손덕승의 배당요구일은 2024.11.08.이며, 주택임차권등기 범위는 6층 601호 48.33㎡ 전부입니다. 구자엽은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 손덕승과 같은 수준으로 권리를 확정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 152,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 시세가 이 사건에서 확인되지 않으므로 감정가 152,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 구자엽의 보증금이 미상이라, 낙찰가만으로 실질취득비용을 확정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,928,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 149,072,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 152,000,000원 가정 시 신청채권자 주택도시보증공사에는 149,072,000원이 배당되고 17,428,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액 자체를 손덕승 임차보증금 인수액으로 더하지는 않습니다. 손덕승 임차권에는 말소동의 확약이 적용됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 부일중학교 남측 인접 지역으로, 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호이며, 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트, 내부는 벽지도배·타일, 바닥은 강화마루 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 대지·도로. 부정형 완경사지의 2개 동 24개 호 건부지이며 주차 18대, 용적률 247.45%입니다. 동측 소로·북측 광대로·서측 세로에 접합니다.
- 용도지역·제한. 제2종일반주거지역, 대로3류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대 관련 등기. 민간임대주택등기와 주택임차권등기가 존재합니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구자엽 임대차 확인이 최우선. 2025.08.06. 전입은 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금·계약서·점유 범위·확정일자를 확인해 실제 인수액부터 확정해야 합니다.
- 확약 적용 대상 구분. 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 을구 5번 손덕승 주택임차권에 관한 것입니다. 구자엽에게 자동으로 확대 적용하지 마세요.
- 손덕승 보증금 중복 계산 금지. 임차권등기에 170,000,000원과 166,500,000원이 기재되어 있어도 확약 적용 후 손덕승 관련 실질 인수는 0원으로 계산합니다.
- 회차별 가격만 보지 말 것. 신건 152,000,000원, 1회 유찰 121,600,000원, 2회 유찰 97,280,000원으로 내려가도 미상 임차보증금이 존재하면 실질취득비용은 달라집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 내용을 원본 기준으로 점검하세요.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 집행비용과 신청채권자 청구액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다”와 “인수위험이 없다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 포인트는 임차인을 한 덩어리로 보지 않는 것입니다. 손덕승은 2019년부터의 임차관계와 2024.11.08. 주택임차권등기가 확인되고, 기준권리보다 앞선 권리지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 손덕승 관련 실질 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 권리가 정리된 것처럼 보입니다.
그러나 구자엽은 별개입니다. 2025.08.06. 전입은 2026.04.20. 말소기준 압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 그러므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상으로 남습니다. 현재 최저가 152,000,000원만 보고 실질취득비용을 152,000,000원으로 확정하거나, 손덕승 확약만으로 “인수 0원”이라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 손덕승은 정리, 구자엽은 미확정. 이 구분이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
