인천지방법원 2026타경503506. 도화동 제이프라임빌 3층 302호 오피스텔입니다. 등기상 오래된 광명동부새마을금고 근저당권 123,500,000원은 2022년 3월 11일 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022년 7월 6일 국의 압류입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 미추홀구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 홍금화의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 19일, 확정일자는 2022년 2월 21일, 전입·점유개시는 2022년 3월 11일로 말소기준인 2022년 7월 6일보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 다만 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이 임차권에 관한 룰상 미배당 인수액과 실제 입찰 판단을 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 496-11 제이프라임빌 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 5층 건물 내 3층 302호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 염정윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준보다 빠른 임차인이 핵심
2012년 설정된 광명동부새마을금고 근저당권은 2022년 3월 11일 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2022년 7월 6일 국의 압류가 말소기준이 되고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 홍금화의 전입일 2022년 3월 11일은 이 기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 후순위라고 해서 대항력까지 사라지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍금화 | 제3층 제302호 55.07㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11 | 2022.02.21 | 147,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
* 확약은 홍금화 임차권에 관한 판단입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본의 확약 내용과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 148,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 148,000,000원인 신건입니다. 동일·인근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 홍금화 보증금 | 147,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 35,517,203원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 홍금화 보증금 부족분은 1,872,000원입니다. 후순위 채권의 미배당은 182,517,203원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔이며 현장조사 당시 장기간 공실 상태로 조사됐습니다.
- 주위환경. 도화IC 남서측 인근으로 오피스텔, 단독·공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 202.6㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 홍금화 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 적용 범위를 반드시 대조하세요.
- 임차권 선후관계. 임차권등기일은 2024.06.04이지만 전입일 2022.03.11이 말소기준 2022.07.06보다 빠릅니다.
- 관리비 확인. 현장조사상 장기간 공실로 확인돼 관리비 미납 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 148,000,000원을 인근 오피스텔 실거래·호가와 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약’, 가격의 승부처는 ‘시세 확인’
이 물건은 단순한 무임차 오피스텔이 아닙니다. 홍금화의 147,000,000원 임차권은 전입일이 말소기준보다 빨라 본래 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다. 신건 배당표에서도 실제로 1,872,000원의 미배당이 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권의 실질 인수를 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 148,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 실거래 비교근거가 없어 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리는 관리 가능, 가격은 추가 검증 필요”입니다.