인천지방법원 2026타경503517. 인천 서구 마전동 드림파크빌 3층 씨-302호, 전용 59.585㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 임다이로, 2021.04.13 소유권이전 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아닙니다. 2011년 경서농업협동조합 근저당은 2021.03.15 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.04.26 인천광역시종합건설본부 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.12 전입의 허성운 임차인이 있어 원칙상 대항력 인수형 구조가 만들어집니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 적시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 허성운 임차권에 적용하면 그 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 다른 점유자는 별도로 봐야 합니다. 장세균은 2024.10.04 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유·명도 사실관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1153-6 드림파크빌 3층씨-302호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타(도시형생활주택) · 전용 59.585㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 임다이 (2021.04.13 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 규모 / 사용승인 | 드림파크빌 24세대 · 2011.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
허성운은 임대차계약일 2021.02.06, 확정일자 2021.02.09, 전입·점유개시 2021.03.12로 확인됩니다. 모두 현재 말소기준인 2022.04.26 압류보다 앞섭니다. 보증금은 150,000,000원이며 배당요구도 돼 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 을구 3번 임차권등기는 2023.04.25 등기됐지만, 권리 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입과 점유입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허성운 | 2021.03.12 / 2021.02.09 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 룰상 미배당 20,648,000원 인수이나 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 |
| 장세균 | 2024.10.04 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 말소기준 2022.04.26 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔고, 신건은 그보다 높다
드림파크빌은 24세대, 2011.07.07 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전용 59.585㎡와 면적이 일치하는 거래를 포함한 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 129,937,500원입니다. 하지만 과거 2022년의 143,000,000원·157,000,000원·151,500,000원 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 116,000,000원과 최신 거래 122,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 55.65㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2025.03 | 59.59㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 55.65㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2022.10 | 59.59㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2022.09 | 59.59㎡ | 2 | 151,500,000원 |
| 2022.06 | 59.59㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2021.12 | 59.59㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2021.07 | 55.65㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 116,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 132,000,000원은 최근 12개월 평균 116,000,000원의 113.8%입니다. 최신 거래 122,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 추세가 과거보다 -13.8%라는 점입니다. 따라서 전체 평균 129,937,500원과 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
회차별 최저가는 현재 132,000,000원, 1회 유찰 시 105,600,000원, 2회 유찰 시 84,480,000원입니다. 허성운 임차권에 대한 말소동의 확약이 그대로 적용된다면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 보지만, 배당 계산상 미배당액은 각각 20,648,000원, 46,678,400원, 67,440,640원으로 늘어납니다. 즉 이 사건은 확약 확인이 가격전략의 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 허성운 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 허성운 보증금 부족분은 20,648,000원으로 매수인 인수에 해당합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 허성운 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 씨-302호입니다. 사용승인일은 2011.07.07입니다.
- 입지. 마전고등학교 서측에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 공동주택 건부지이며 북동측으로 포장도로가 접합니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 2.4회, 낙찰률 28.57%입니다. 최근 거래 추세도 -13.8%로 가격 하락 신호가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 허성운 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약이 핵심입니다. 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 현재 132,000,000원은 최근 12개월 평균 116,000,000원의 113.8%이고 최신 거래 122,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -13.8% 낮아 전체 평균 129,937,500원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 장세균 점유 확인. 2024.10.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 105,600,000원, 2회 유찰 시 84,480,000원입니다. 확약의 효력이 유지되는지와 함께 회차별 입찰가를 검토해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 최근 시세”
이 물건은 얼핏 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인 때문에 인수형 경매입니다. 실제 현재 배당표도 허성운에게 129,352,000원만 배당돼 20,648,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영해도 실질취득은 132,000,000원으로 최근 12개월 평균 116,000,000원의 113.8%이며, 최신 거래 122,000,000원보다 높습니다. 최근 추세는 -13.8%, 단지 경매 평균 유찰은 2.4회, 낙찰률은 28.57%입니다. 따라서 결론은 확약 확인 시 권리부담은 완화되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라 보류입니다. 현재 회차에서 ‘싸다’는 판단은 금물입니다.
