인천지방법원 2026타경503539. 블리스타운2차 1동 2층 205호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당 경매가 아니라 임차권과 확약입니다. 임차인 최영정은 2022.08.11. 주민등록, 2022.08.25. 점유개시, 2022.08.10. 확정일자를 갖추고 보증금 210,000,000원의 주택임차권을 2024.09.09. 등기했습니다. 현재 말소기준권리는 2026.04.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차인은 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 보증금 미배당액은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 회차별 계산도 1회 유찰 시 41,208,000원, 2회 유찰 시 75,126,400원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 다만 이 사건에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 명시가 있으므로, 정확도 규칙에 따라 최영정 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 즉 유찰되더라도 이 임차인의 인수액을 실질취득가에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503539 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 675-13 블리스타운2차 1동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형연립주택) · 54.63㎡ · 5층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 김영란 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
2019.01.30. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 216,000,000원은 2022.08.25. 이미 말소됐습니다. 2024년 신한카드의 강제경매개시결정도 2025.09.08. 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.04.30. 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 최영정의 주민등록과 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최영정 2층 205호 54.63㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2022.08.11 / 2022.08.10 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 현재 2.15억은 제공된 거래평균의 83.7%
블리스타운2차는 44세대, 사용승인일은 2018.05.30.입니다. 제공된 거래 표본은 3건이며 2021.09.~2022.04. 거래입니다. 평균은 257,000,000원, 최저는 231,000,000원, 최고는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.4㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 59.4㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 58.87㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 257,000,000원 |
현재 최저매각가 215,000,000원은 제공된 최근 거래평균 257,000,000원의 83.7%입니다. 최신 거래는 2022.04. 270,000,000원입니다. 따라서 제공된 거래자료만 놓고 보면 신건 가격은 평균보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 3건이고 최신 거래시점이 2022.04.이므로, 현재 가격 판단에서는 이 거래시점 자체를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 최영정 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 1,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 215,000,000원 가정에서는 임차인 최영정의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 1,190,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당액은 208,810,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 215,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,000,000원 | 41,208,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 137,600,000원 | 75,126,400원 | 0원 |
확약을 무시하면 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당액이 낙찰자에게 넘어가기 때문에, 단순히 최저가만 내려간다고 싸지는 사건이 아닙니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 인수위험이 실질적으로 제거됩니다. 따라서 확약 반영 후 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단사거리역 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천2호선 검단사거리역·마전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 205호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구), 자루형 토지이며 북측으로 소로폭 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 블리스타운2차는 44세대이며 제공된 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 0.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최영정 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인에게 동일하게 적용되는지 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 배당·말소 단계에서 을구 순위 3번 주택임차권등기가 확약 내용대로 정리되는지 확인하세요.
- 가격 검증. 215,000,000원은 제공된 거래평균 257,000,000원의 83.7%지만 거래 표본은 2021.09.~2022.04. 3건입니다. 입찰 전 최신 거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 임차인 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 1,190,000원만 배당되는 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 부담스러운 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰 때마다 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 최영정 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
확약을 반영한 현재 실질취득가는 215,000,000원이고, 제공된 거래평균 257,000,000원의 83.7%입니다. 따라서 가격 숫자 자체는 거래평균보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2022.04.인 만큼, 권리의 승부처는 확약서 원문 확인, 가격의 승부처는 최신 시세 재검증입니다.
