인천지방법원 2026타경503547. 인천 남동구 구월동, 외벽에 ‘하우스토리’로 표시된 도시형생활주택(다세대주택) 4층 401호입니다. 전용면적은 29.97㎡이고, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 현 소유자는 서상철이며 2022.08.17 매매를 원인으로 2022.09.01 소유권을 취득했고 거래가액은 151,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 1.40억”이 아닙니다. 임차인 오제혁은 2022.06.11 임대차계약, 2022.07.05 확정일자, 2022.08.12 전입·점유를 갖추고 있습니다. 말소기준인 2023.11.22 남동구 압류보다 전입이 먼저이므로 대항력이 있고, 보증금 150,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 원래 배당 구조대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심

말소기준은 2023.11.22 갑구 5번 남동구 압류입니다. 그보다 앞선 2015년·2016년·2019년 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 입찰자가 주의해야 할 핵심은 을구 7번 오제혁의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.08.29이지만 전입·점유가 2022.08.12로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 있음으로 확인됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 임차인 중복신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권을 인수권리로 적시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨을 함께 기재했습니다. 따라서 이 리포트에서는 오제혁 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 봅니다. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수 판단입니다. 배당 산식 자체의 미배당 금액은 별도로 표시했습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 1.10억, 추세는 -16.3%

하우스토리 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 124,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 151,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근12개월 평균 110,000,000원, 최신 거래 110,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -16.3%를 우선해서 봐야 합니다.

신건 최저가이자 확약서 반영 실질취득가인 140,000,000원은 최근12개월 평균 110,000,000원의 127.3%입니다. 최신 거래 역시 2024.07 110,000,000원이므로, 현재 가격은 최신 거래보다도 높습니다. 전체 3건 평균과 비교해도 최저가는 112.6% 수준입니다. 여기에 최근 시세 추세가 -16.3%로 하락 방향이므로, “감정가보다 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

배당 산식상 임차보증금 부족분은 12,760,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 이 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 건물 외벽에는 ‘하우스토리’로 표시되어 있습니다.
• 입지. 동인천중학교 남서측 인근으로 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 환경 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방설비와 승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,772,000원/㎡입니다. 토지면적은 170.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 각각 공도와 접하며, 토지 현황은 평지·세로장방·중로각지입니다.
• 규제. 절대보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역이 포함되고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다.
• 거래 표본. 하우스토리는 16세대이며 확인된 거래는 3건, 최근12개월 평균 산정 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2024.07 110,000,000원입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 오제혁의 을구 7번 임차권을 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 구조. 확약을 제외하면 오제혁은 전입 2022.08.12, 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인입니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 구조를 잊으면 안 됩니다.
• 신건 가격. 실질취득 140,000,000원은 최근12개월 평균 110,000,000원의 127.3%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있는 물건이 아닙니다.
• 하락 추세. 최근 대비 과거 시세 추세가 -16.3%이므로 전체 평균 124,333,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 거래 표본. 확인된 거래는 3건이고 최근12개월 평균 표본은 1건입니다. 개별 호수의 상태와 실제 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
• 배당 확인. 신건 배당 산식에서는 집행비용 2,760,000원, 임차인 배당 137,240,000원, 미배당 12,760,000원이 계산되어 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 확약서가 풀지만, 가격은 아직 비싸다

이 물건의 권리분석은 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 원래 구조만 보면 오제혁은 보증금 150,000,000원, 전입 2022.08.12의 대항력 임차인이고 신건에서도 12,760,000원의 미배당 인수가 계산됩니다. 1회·2회 유찰 시에는 인수 산식이 각각 40,368,000원·62,412,800원으로 늘어나므로 최저가가 낮아진다고 실질 부담이 같이 내려가는 사건이 아닙니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 140,000,000원으로 보게 됩니다. 그런데 이 금액조차 최근12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원의 127.3%이고, 가격 추세도 -16.3%입니다.

따라서 결론은 명확합니다. 확약서가 권리위험을 낮춰도 신건 가격까지 싸게 만들어 주지는 않습니다. 실제 임차인은 1명이고 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않지만, 확약서 원문 확인이 선행되어야 하며 가격 측면에서는 최근 시세 이상입니다. 권리는 확약서 확인 조건부 통과, 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.