인천지방법원 2026타경503553. 인천 서구 검암동 리베라 1동 302호, 전용 49.44㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 현재 소유자는 방혁진이며 2022.07.14 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리 핵심은 근저당이 아니라 김정민의 주택임차권입니다. 전입일 2022.06.30, 확정일자 2022.06.09, 보증금 195,000,000원으로 경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권과 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 매각대금으로 전액 회수하지 못하는 금액이 발생하더라도 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약이 없다는 가정의 룰상 인수액은 1회 유찰 시 37,251,200원, 2회 유찰 시 68,960,960원이지만, 해당 확약이 적용되는 김정민 임차권에는 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 648-17 리베라 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 49.44㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 방혁진 (2022.07.14 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 과거 여수수산업협동조합의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당은 이미 2015.08.07 말소됐고, 2015년 무궁화신탁의 신탁등기도 2018.04.13 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2026.04.30 강제경매개시결정입니다. 김정민의 전입·점유는 2022.06.30으로 그보다 앞서므로 임차권 자체는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 제3층 제302호 49.44㎡ 전부 | 195,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.06.09 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 신건 2.01억은 최근 시세의 122.9%
리베라는 총 20세대, 2015.06.30 준공입니다. 거래 전체 평균 180,000,000원보다 중요한 지표는 최근 거래입니다. 최근 12개월 5건 평균은 163,600,000원, 최신 거래는 2025.02의 145,000,000원입니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -16.7% 낮아진 하락 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 47.56㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.11 | 54.25㎡ | 2 | 147,500,000원 |
| 2024.11 | 53.43㎡ | 2 | 147,500,000원 |
| 2024.10 | 54.25㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 47.60㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2022.12 | 49.31㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 49.44㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 49.44㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 52.66㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 2021.06 | 54.25㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 163,600,000원 |
신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 163,600,000원의 122.9%입니다. 최신 거래 145,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 전체 기간 평균 180,000,000원도 최저가보다 낮지만, 과거 228,000,000원·235,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 더 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김정민 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 2,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 201,000,000원 가정에서는 집행비용 3,614,000원과 김정민 보증금 195,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 2,386,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구금액 중 미배당은 192,614,000원입니다. 매수인 실질 인수는 말소동의 확약을 반영하면 0원입니다.
④ 회차별 실질취득 점검
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 37,251,200원 | 160,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 68,960,960원 | 128,640,000원 |
룰상 인수액은 확약이 없다는 전제의 회차별 계산값입니다. 본건은 김정민 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출돼 해당 금액은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않는 것으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용편의는 양호합니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 약 10m 내외, 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,046,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 521.8㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이고 최근 거래가 145,000,000원부터 228,000,000원까지 분산돼 있으며 최근 거래 추세는 -16.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 제출된 확약의 적용대상과 말소 조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 180,000,000원보다 최근 12개월 평균 163,600,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -16.7% 낮아 현재 신건 201,000,000원을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
- 1회 유찰 가격. 160,800,000원은 최근 12개월 평균 163,600,000원과 큰 차이가 없어 안전마진이 크지 않습니다.
- 2회 유찰 가격. 128,640,000원 구간에서는 최근 평균보다 낮은 가격대가 형성됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
본건은 처음 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 김정민 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 권리의 가장 큰 장애물은 해소돼 있습니다.
반면 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 163,600,000원의 122.9%이고, 최신 거래 145,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -16.7%입니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 최저가가 내려간 뒤 최근 시세 대비 충분한 안전마진이 생기는지를 보는 것이 핵심입니다.
