인천지방법원 2026타경503617. 검암동 로얄타운 2층 202호, 전용 49.77㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김미숙은 2009.09.28 매매로 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 130,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 을구 9번 오준범 주택임차권입니다.
오준범은 2022.10.05 주민등록·점유개시, 같은 날 확정일자를 갖추고 보증금은 130,000,000원입니다. 배당요구도 했고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료입니다. 등기상 판단만 놓고 보면 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 그 미배당분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 654-2 로얄타운 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.77㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 / 규모 | 2009.01.07 · 6세대 |
| 소유자 | 김미숙 (2009.09.28 매매, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수형, 확약으로 실질 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오준범 제2층 제202호 49.77㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2022.10.05 | 2022.10.05 | 2024.12.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
오준범은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 한 번만 반영합니다. 현재 신건 매각가 145,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,830,000원을 공제한 뒤 오준범에게 보증금 130,000,000원 전액이 배당돼 현재 회차의 룰상 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
동일 건물·동일 면적 49.77㎡의 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.03 4층이 151,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 151,000,000원이고, 현재 최저가 및 확약 반영 실질취득액 145,000,000원은 그 96.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.77㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 1건 | 151,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 오준범 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 12,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 오준범 보증금 130,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 130,000,000원 중 예상배당은 12,170,000원이며 미배당은 117,830,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 룰상 금액과 확약 반영 금액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 16,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 39,270,400원 | 0원 |
확약이 없다고 가정하면 대항력 있는 오준범의 미배당 보증금 때문에 유찰될수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 데이터상 1회 유찰 시 룰상 인수액은 16,424,000원, 2회 유찰 시 39,270,400원입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출됐으므로 오준범 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2009.01.07입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근으로 소규모 다세대주택이 다수 밀집하고 일부 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천2호선 검바위역이 소재하며 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,652,000원/㎡이며 토지면적은 231.6㎡입니다.
- 내부 확인. 폐문 부재 상태로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 6세대 규모이고 동일면적 최근 거래는 1건이 확인됩니다. 가격 판단 시 단일 거래에 과도하게 의존하지 않는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 오준범 임차권의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 서류입니다.
- 임차권 등기 확인. 을구 9번 오준범, 보증금 130,000,000원, 주민등록·점유·확정일자 2022.10.05를 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당되지만 유찰 시 룰상 미배당 인수액이 발생하는 구조임을 이해해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득액 145,000,000원은 최근 12개월 평균 151,000,000원의 96.0%입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐입니다.
- 현장 확인. 감정 시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 피하면 핵심을 놓칩니다. 오준범은 보증금 130,000,000원의 실제 임차인이고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자여서 원칙적으로 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 생깁니다. 실제로 유찰 시나리오에는 16,424,000원, 39,270,400원의 룰상 인수액이 나타납니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 신건 실질취득 145,000,000원으로 최근 동일면적 거래 151,000,000원의 96.0%입니다. 최근 거래보다 낮은 것은 사실이지만 표본은 1건뿐이고 건물도 6세대 다세대주택입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 확약으로 정리되지만, 가격 우위는 크다고 단정하기 어려운 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 승부처는 최저가 자체보다 확약서 원문 확인과 실제 점유·내부 상태, 그리고 제한된 실거래 표본을 어떻게 해석하느냐입니다.
