인천지방법원 2026타경503618. 인천광역시 서구 가정동 559-27의 다세대주택 3층 302호, 전용 36.72㎡ 물건입니다. 등기상 소유자는 서영태이고, 주택도시보증공사가 2026.05.07 강제경매개시결정을 받아 진행 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.09.27 주식회사신한은행 가압류이며 청구금액은 1,567,113,681원입니다. 그런데 임차인 김아리는 2022.06.07 주민등록과 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인으로 먼저 봐야 합니다.
다만 여기에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기를 매수인이 인수할 수 있는 권리로 적시하면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 확인됩니다. 정확도 규칙에 따라 김아리 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 현 회차 실질취득액도 최저매각가와 같은 73,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503618 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 559-27 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.72㎡ · 지하1층~지상3층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 서영태 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.09.27 주식회사신한은행 가압류입니다. 김아리의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.06.07이고, 임차권등기 내용상 점유개시일도 2022.06.04로 확인됩니다. 따라서 실제 임차인 1명인 김아리는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김아리 | 제3층 제302호 36.72㎡ | 60,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.06.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
확약을 반영하지 않는 규칙상 계산에서는 1회 유찰 시 매수인 인수액 3,051,200원, 2회 유찰 시 14,520,960원이 발생합니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서가 적용되는 김아리 임차권은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
미리내빌라9동 전용 36.72㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 84,000,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2024.11의 60,000,000원 1건뿐이고 최신 거래 역시 60,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -34.8%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 120,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균만 보고 현재 최저가가 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 36.72㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2022.08 | 36.72㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.12 | 36.72㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 36.72㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.72㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 73,000,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 121.7%입니다. 최신 거래도 60,000,000원이므로, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 전체 거래 평균 84,000,000원 대비로는 86.9%이지만, 최근 시세와 하락 추세를 우선하면 이를 근거로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 김아리 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 1,567,113,681원 | 11,286,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 73,000,000원에서는 김아리 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 전체 청구액 1,627,113,681원 중 주식회사신한은행에 11,286,000원이 배당되어 1,615,827,681원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약이 가격구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 73,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 58,400,000원 | 3,051,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 46,720,000원 | 14,520,960원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 내려가는 회차에서 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 붙게 됩니다. 그러나 이 사건은 김아리 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가정동 소재 인천서구 문화회관 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·상가점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가정중앙시장역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가정3지구)이며, 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사됐습니다.
- 토지. 공시지가 1,168,000원/㎡, 토지면적 233.6㎡입니다.
- 환금성. 미리내빌라9동은 총 8세대이고 준공일은 1991.03.18입니다. 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건이어서 최근 가격 판단 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 안전성은 김아리 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 해당 문서의 적용 대상과 조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 84,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 60,000,000원과 추세 -34.8%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 고가 경계. 현재 실질취득 73,000,000원은 최근 시세의 121.7%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격을 높게 쓰는 것은 위험합니다.
- 유찰 시 재검토. 1회 유찰 시 매각가는 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원입니다. 확약이 그대로 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못했으므로 입찰 전 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 신건에서 보류”
이 물건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형처럼 보입니다. 실제 임차인 김아리의 보증금은 60,000,000원이고 주민등록·확정일자는 2022.06.07로 말소기준인 2024.09.27 신한은행 가압류보다 빠릅니다. 그러나 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 실질취득 73,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 60,000,000원의 121.7%이며, 최근 거래 추세도 -34.8%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 84,000,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 하락장 보정 원칙에 따르면 현재 신건에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 유찰 후 재검토. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 분리해서 보는 데 있습니다.
